伟业顾问-北京湾中式豪宅营销策划思路报告

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1、北京湾营销思路探讨《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789宏观市场分析《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892004年别墅市场供应量回顾2004年别墅均价已经达到了11000元左右2004年独栋别墅供应比例增长较快，达到23％2004年联排别

2、墅供应比例与2003年大体持平在30％左右多物业混合项目比例由40％下降到20％2004年别墅市场的整体档次提升较大资料来源—《伟业市场研究报告》2005年别墅市场状况2005年北京市规划的别墅数量约2.3万套左右产品更加细分，客户购买选择性增多。社会经济结构变化致使中产阶级的壮大。对小独栋需求激增。市场呈现供需两旺。2005年北京别墅市场区位解码北京的别墅经过十年的发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的格局。北京的别墅格局的形成依托于自然景观和交通的支撑。2005年北京别墅概述据伟业顾问市场研究中心监测，200

3、5年1-10月北京市新开别墅项目46个，总规模960.0万平方米；作为对比，2004年全年上市别墅34个，总规模449.8万平方米。可以说，2005年是别墅大放量的一年。《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789今年3季度，全北京市在售别墅84个，城八区内别墅23个，郊区别墅61个。从产品形式上看，3季度在售别墅项目中，纯独栋项目26个，占总数的31％，平均容积率为0.35；纯联排项

4、目22个，占总数的26％，平均容积率为0.68；其它项目多位混合型社区或叠拼产品。截至3季度末，市场在售别墅面积1259324平方米。数据来自北京市房地产信息网2005年北京别墅概述2005年北京别墅概述据来自北京市房地产信息网的数据显示，2005年1-10月，北京市成交别墅总套数2928套，同比增长67.0％；总面积87.4万平方米，同比增长84.7%。2005年成交均价在低于8000元/平方米低价位产品和高于12000元/平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。数据来自北京市房地产信息网2005年

5、北京别墅概述2005年北京别墅概述三季度别墅平均价格9313.6元/平方米，比上季度下降9.7％，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅比例上升。数据来自北京市房地产信息网2005年北京别墅概述新增供应“扎堆儿”东、北部2005年新上市别墅项目46个，其中31个位于北、东北、东三个方位，占新盘供应总数的74％，供应面积占总面积的82％。北部别墅主要集中在京昌路沿线（回龙观以北）和立汤路沿线（主要是小汤山镇和北七家镇）；东北部别墅集中在温榆河别墅区和机场路北皋出口两处；东部别墅则作为CBD的高档居住配套，位于CB

6、D核心区以及东部四、五环之间的近郊区。数据来自北京市房地产信息网政策对市场的影响《土地紧缩政策》政府对别墅用地的审批更严格，政策的影响长期来看是利好的，但是短期会造成别墅供应量的集中放大。《金融收紧政策》2004年121号文件关于加强房地产信贷的政策，对高单价、高总价的项目实行严格的贷款紧缩政策。这一政策，对于别墅的产品结构影响很大，2005年小独栋产品，不仅拥有别墅的品质，而且低总价，所以倍受市场的青睐。《政策优惠》新的“国八条”指出：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格

7、低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房，享有政策优惠。从6月1日起，购买普通住宅的，按1.5%税率征收契税；购买非普通住宅的，按3%税率征收契税。结论：1、宏观调控在一定程度上抑制了京城地产市场原本相对活跃的交易量。2、地产投机行为将最大化受到限制。结论05年是北京低密度产品的发展迅速的一年。新增项目主要集中在北京的东和北部。依托于北京城市中产阶级的发展和经济的发展，北京城市化进程的加快，中产阶级的不断壮大，对低密度产品的需求将越来越大。将会产生第二次郊区化浪潮。第二次郊区化浪潮伴随着第一次城市化回归。本项

8、目的产生，顺应了这个潮流进程。中观市场分析《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本项目所处的区域内，具有丰富的旅游景观资源和历史文化底蕴，这些资源将是本项目逍遥游的大舞台。随着城市的发展，该