海口阳光控股项目整体定位及发展战略上

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1、谨呈：海南阳光美基投资开发有限公司A-755-GW-080605-060阳光控股海甸岛项目整体定位及发展战略报告(中期汇报)2008-7-22本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分2008/06/122008/06/182008/07/21第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调研阶段整体定位与发展战略报告修改与规划沟通¾与客户进行首次沟通¾项目界定及客户目标分析¾根据客户意见对中期报告进¾项目地块现场查勘¾核心问题的提出行修改¾区域宏观经济背景研究¾大势预测分析¾参与规划跟进并针对规划方¾速度目标解析案提出意见¾房地产市场调研¾案例借鉴¾政府人员访谈¾

2、项目整体定位与发展战略¾专业人士访谈¾规划排布¾一线销售人员访谈¾消费者访谈¢整体定位及发展战略研究报告¢规划沟通并提出相应意见¢市调成果沟通中期汇报¢终稿报告本报告是严格保密的。2本次汇报我们将回答以下几个问题中稿汇报我们将就以下问题进行回答：¾海口未来大势影响分析及对项目的影响？¾基于市场研究下的项目发展方向的判定；¾项目整体定位（产品、客户、形象定位）；¾项目最佳容积率的确定；¾基于最佳容积率下的物业排布及其方案对比；¾专题（低密度、影响力、商业规模专题）本报告是严格保密的。3项目属性界定核心问题界定海口房地产大势研判快速走量机会挖掘案例借鉴项目整体战略项目

3、整体定位整体规划及分期构思本报告是严格保密的。4区域属性区位发展项目所在海甸岛是目前海口海景与城市配套结项目属性交通、配套合最好的度假生活片区发展成熟片区待成熟片区片区发展来未待成熟片区：东海待成熟片区：正在完善目前发展片区岸、新埠岛市政配套建设，未来开发不确定性较多；海景价值：西海岸〉海甸岛〉国贸未来发展片区：金未来发展片区：处在海海岸、盈滨岛口城市发展方向上；城市配套：国贸〉海甸岛〉西海岸¾“西海岸那边配套不方便，离市区太远，国贸的海景不如海甸岛这么纯粹，我买这里就是看中这里结合了两个片区的优势，海景和配套都还不错。———江南城客户本报告是严格保密的。5区域属

4、性区位发展海甸岛内，旧城区产品品质差，美丽沙整体开发尚需时间，项目所在北海甸，凭江南城等多个高档楼盘自身作项目属性交通、配套为已形成高尚居住片区美丽沙¾高尚住宅片区；¾新世界对美丽沙的整体开发将加快海甸岛整体发荣域江南城展北海甸美丽沙海语印象旧城¾老城区，区域产品品质低、密度大、环境较差，配套较成熟旧城北海甸¾宝安集团2002年开始开发江南城，在片区不成熟的情况下投入5000万修建市政路；¾目前众多中高档项目云集，令海甸北逐渐形成高尚居住区，但配套方面仍不足；¾未来周边多个项目的持续开发将继续加快片区的江南城投入5000万修市政路江南城产品奠定市场影响力成熟本报告

5、是严格保密的。6区域属性区位发展本项目所在北海甸区域通达性强，但配套尚待项目属性交通、配套完善，需依托于周边区域周边商业配套1世纪大桥2人民桥43和平桥区域仅有部分杂货店，生活配套极少564海甸五东路5人民大道1326和平大道江南城现有商业为中式茶馆，仍有2/3体量空置¾海甸岛通过世纪大桥、人民桥、和平桥与主城区相连，约五分钟车程，交通方便；¾和平大道、人民大道与海甸路形成交通路网，区域通达性强；¾海甸北欠缺生活配套，目前仍没有大型超市，饮食业不发达；惟一的一家餐馆3月开¾各楼盘商业配套极其简单，难以满足度假客户的需求业，现已关门本报告是严格保密的。7区域属性技术

6、指标及内部本项目为中等规模、中等容积率，内部地势平坦，项目属性项目四至市长公寓及江南城三期对实现较高容积率有影响景观资源•地块状况：¾毗邻江南城和市长公寓；¾地块内地势较平坦，局部不规则；•地价：17159.8万元（162¾从政治因素考虑，为万元/亩）避免对市长公寓形成压•规模：¾两侧地块物迫感，市长公寓旁不宜¾净用地面积106亩；业排布的限制建高密度物业；•容积率：条件加大了中¾但从项目位置分析，间地块做足容¾容积率未定，项目初定容此地块最易做足容积积率的难度积率0.82，但有继续拔高容率，市长公寓的限制增积率的余地，在0.82-2.0之间加了地块做足容积率的寻

7、求最佳利润平衡点（2.0以难度上也可考虑）；江南城三•市长公寓和江南城三期高期高层层对容积率的实现产生影响(12-26F)市长公寓（5F）¾由于楼间距及通风、采光的要求，江南城三期高层对地块物业的排布产生影响本报告是严格保密的。8区域属性技术指标及内部本项目处于一线海景、观海位置，项目景观面遮项目属性项目四至挡影响不大，北面紧邻区域标杆项目江南城景观资源•北侧和东侧等地块主要景观面均为低密度产品，项目的景观面影响不大；•项目西面靠近江南城处宜增强展示面截留江南城客户；北侧江南城多层及低密度•项目南面宜建高层与西面地块高层和海语印南渡江出海口无敌海景象高层遥相呼应。

8、西侧江南城