海口·新埠岛项目战略发展及整体定位

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1、海口·新埠岛项目战略发展及整体定位项目属性界定宏观背景分析区域房地产研究分析客户研究分析目标与问题梳理项目发展方向的研判市场调研结论回顾开发商的目标分析项目发展模式研究项目发展案例借鉴项目整体发展战略项目客户的定位研究项目的形象定位研究项目开发主题确定项目竞争策略确定项目媒体开发策略项目整体营销策略2009/09/032009/09/28第二阶段项目整体发展战略及整体定位第三阶段项目起步区营销策略2009/10/282009/09/12第一阶段项目宏观市场背景调研分析《项目宏观市场背景研究分析》《项目整体发展战略与整体定位》《项目起步区营销策略》项目服务阶段划分项目进展情况：本次合作研究共分为

2、6个部分项目进展情况说明1、项目地块价值的分析2、区域价值深入研究3、区域市场及竞争力深入调研4、项目发展方向的研究5、陌生区域大盘成功开发研究6、项目发展战略及整体定位1、项目地块价值的分析：主要通过对项目不同地块的资源利用、视野、不利干扰、周边形象等因素的综合参考进行评分，对本项目的优势资源地块进行界定2、区域价值深入研究：自身依托的旅游资源发展潜力、整体开发的市场支撑及目标客群选择、市场竞争环境和层次、国际类似案例的成功经验和制胜要素3、区域市场及竞争力深入调研：区域市场统计研究、周边区域市场概述、区域竞争结构和优劣势分析4、寻找适合本项目发展的发展方向，进行了相关的研究：寻找和本项目适

3、合的发展方向，对其进行相关的研究，解决本项目的占位问题5、陌生区域大盘成功开发研究：选择和本项目类似的区域相对陌生，发展阶段类似的大盘进行相关的研究，得出大盘成功开发的KPI6、项目发展战略及整体定位：项目发展的最终战略和阶段目标新埠岛旅游和地产开发的整体定位总体规划和区域功能布局原则项目写作技术路线项目写作技术路线发展战略客户定位产品定位形象定位整体定位项目本体分析客户目标分析核心问题解析发展方向研究案例借鉴档次定位三线城市海口现阶段虽然是省会城市，但其发展还处于三线城市的范畴城市发展重点区域海口城市重点发展的规划区域之一，前景广阔城市陌生片区，配套缺乏陌生区域，交通便利但配套设施缺乏景观资

4、源岛上的自然景观资源和人文资源景观非常丰富，其中自然景观包含河海水岸，沙滩，泻湖湿地、热带乡土植被、沿海防护林等；人文资源包含民宅、村庙戏台、渔村风情、民俗文化等超大规模项目总占地面积接近733公顷，容积率低至0.44，在整个海口而言，属于超大规模整岛开发项目低密度综合物业项目容积率0.44，物业类型涵盖别墅、住宅、商业、酒店、游艇和总部经济、高尔夫等多种物业类型，属于低密度综合物业的整岛开发项目规划定位打造“生态化、泛游艇、岛居型”旅游度假村的高端定位项目属性区域属性项目属性界定：三线城市未来重点发展区域但目前陌生，拥有丰富景观资源的超大规模低密度综合物业的旅游度假整岛开发项目项目属性---

5、-属性界定项目写作技术路线项目写作技术路线发展战略客户定位产品定位形象定位整体定位项目本体分析客户目标分析核心问题解析发展方向研究案例借鉴档次定位核心问题理解----企业的发展目标经过企业的自身努力，实现新埠岛项目的整岛开发运营项目为海口最大规模的整岛开发项目；项目短期内考虑现金流问题，实现资金回笼，长期考虑价值最大化，整岛的成功开发；实现项目的长期的持续滚动开发；在保证项目现金流的同时，需尽量价值最大化；核心问题理解----企业的发展目标企业短期的发展目标：起步区建立项目的整体调性，树立项目的口碑；考虑二期产品的定位，完成对现金流的目标起步区的短期发展目标有效地挖掘项目的价值，带来亮点、活力

6、、启动点；通过好的策划有效规避风险，提升项目的抗风险能力；判断后市行情，提供启动区明年的入市时机和价格；给项目起一个靓丽的案名；项目二期的发展目标起步区：调性＋销售，在目前市场下，实现12个月销售问题项目二期：产品＋现金流，配合一期产品的开发，实现现金流的目的对二期的产品进行考虑，包含地块的选择，考虑不同地块的容积率；包含物业类型的选择，哪种组合更适合项目发展；包含户型产品的设置，哪种产品更有竞争力；二期产品的设置，配合现金流的开发，实现现金流的开发目的；项目写作技术路线项目写作技术路线发展战略客户定位产品定位形象定位整体定位项目本体分析客户目标分析核心问题解析发展方向研究案例借鉴档次定位核心

7、问题理解----模型引入与运用我们运用SCQ模型分析项目目标实现将面临的核心问题……S=情境；C=R1,R2；Q=如何从R1到R2？R1R2期望结果——公司期望的目标（长期目标和短期目标）非期望结果——由特定情境（S）即现状导致的特定结果区域认知度低、市场以第二居所为主、消化能力有限的整岛开发项目如何突破竞争，实现成功开发？核心问题理解----长期项目核心问题第二居所为主，消化有限项目的整体规模非