华润南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划_部分(IV)

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1、b、南宁商业供应类型分析比照南宁市商业网点规划方向及完成状况，可以感知南宁城市建设与经济已经进入高速发展阶段。商业房地产投资成为热点之一，促进商业物业供应（新建）原因在于以下几点：1．商业旺区的旧城改造2．新规划城市中心区商业/办公用地集中供应3．增加新建住宅区的商业配套面积为了更细致的向华润说明，DTZ将第1/2项新增供应作进一步分析。Î商业旺区的旧城改造商业旺区的旧城改造，自2004年朝阳商圈万达商业广场开业为启用的标志。因处于多年积淀而成的商业旺区，新建商业面积之供应受市场追捧，人流及营业状况亦非常乐观；另一方面，正是由于旧城改造

2、位于传统商业旺区，成本因素使得发展商多数采用一致的策略——以最具广泛影响力的主力商家提升整体商业区的营业价值，人流量与租金（售价）为导向，并不过多考虑提升档次与搭配管理。事实上这一策略也匹配了此区域的商业特点，服务大多数市民、中低档次、热闹异常。Î东盟中央商务区商业/办公用地集中供应新规划城市中心区商业/办公用地集中供应，最为明显是本项目所在的东盟中央商务区及延伸的五象广场区域（凤岭片区琅东商圈）。在此区域，2004年-2007年新建开业有地王大厦广州友谊百货、梦之岛水晶城百货、南宁百货五象店以及航洋国际购物中心。从综合供应量（包括经营

3、商业面积及未来供应商业面积）来看，已几乎2倍于传统商业旺区（朝阳商圈及七星商圈之总合），而且商业质量有了大幅度提高，配套服务设施亦非常完善。经DTZ研究分析，零售企业此区域采用商业发展策略可分为三类（如下表）：商业发展策略代表零售商基础商业服务的被动网点布局梦之岛/南宁百货主动提升零售商品档次广州友谊百货/巴黎春天百货以购物中心为主体的综合物业发展航洋国际城华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page112比照南宁的城市建设与经济发展，城市东部集结了各项投资的多数部分，是城市化进程的明确方向。政府机构、领导性企业、高收入者

4、向这一区域集结的过程中，对商业及服务业的发展亦产生了作用与反作用影响。以百货公司营业额为例，面向大多数市民的梦之岛水晶城百货与南宁百货五象广场店的单位面积营业额表现仅为传统商业旺区百货店的1/5，是该区域经营中高档零售商品百货公司单位面积营业额的1/3水平，表明：Ú该区域拥有更可观的零售营业额发展空间Ú该区域购物人群拥有更为明显的消费偏好Ú该区域更适合发展中高档零售商业与服务业Î增加新建住宅区的商业配套面积增加新建住宅区的商业配套面积构成了市场总体供应的剩余部分，回顾南宁房地产市场，此类供应的用途多为居住服务配套商业及个别餐饮区。因辐射

5、力有限，该部分商业价值在于发展商调节开发收益所用，店铺多作产权销售，在此不作重点分析。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page113c、南宁三大商圈现时主要商业物业供应量比较南宁三大商圈主要商业供应Î目前南宁三大商圈中以朝阳商万平方米圈的现有商业规模最大，其次384035是琅东商圈，但在推商业面积352930琅东商圈占九成。252015810说明：现有商业规模中朝阳商圈、七星5310商圈包含主要商场和步行街的商业规朝阳商圈七星商圈琅东商圈模，琅东商圈仅为商场规模（目前统计现有商业规模在推商业规模资料来源:[DTZ]未包

6、括本项目的商业面积）。市场增量中，朝阳商圈多表现为新建住宅/公寓群楼底商，七星商圈为旧梦之岛改造新增的商业面积，琅东商圈主要以购物中心商及社区商业街为主。琅东商圈中，大部分裙楼底商都采用商业街铺出售的形式，除了恒大•苹果园项目整体商业规22模达到15万m，其余楼盘商业规模多在8000～20000m，整体规模较小，多为社区商业配套。据了解，恒大苹果园项目商业建筑规划也是以“小规模集中商业＋商业街”的模式打造，且大部分商铺计划对外销售。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page114Î三大商圈主要商场物业一览（以开业时间为序

7、）所处商圈物业名称规模GFA开业时间物业类型南宁百货南楼8,7001956.2百货南宁百货北楼80,0001996.3百货裕丰商厦38,1591997.5商场朝阳商圈万达商业广场130,0002004.7商业街区百盛41,0002004.12百货新朝阳商业广场76,0002005.9商场国贸中心30,000推广商场旧梦之岛13,0001995.10百货七星商圈新梦之岛47,0002002.1百货南宁百货70,0002005.9百货梦之岛水晶城50,0002006.10百货琅东商圈广州友谊22,0002007.7百货航洋国际150,000

8、2007.9购物中心华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page115[重点总结9]

9、商业供应Î供应总量来看，琅东商圈是南宁现在至未来10年的发展热点区域；Î目前营业表现来看，琅东商圈具有营业