华润南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划_部分(VI)

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1、自有资金占总投资%39%41.5%41.5%42.3%43%银行贷款占总投资%12%10%15.6%10.1%40%税后利润（所得税前）万元711，494656，942668，469645，7431，064，333税后利润（所得税后）万元582，882535，984544，630527，585868，550投资利润率（税前）%194.71%186.9%189.9%187.1%242.9%静态财务投资净利润率（税后）%159.52%152.4%154.7%152.8%198.2%指标年投资利润率%9.74%9.34%9.50%9.35%12.15%年投资

2、净利润率%7.98%7.62%7.74%7.64%9.91%静态回收期年1210101115财务净现值（FNPV）万元62，86968，50774,57065，75963，590动态财务财内部收益率（FIRR）%10.91%11.48%11.82%11.40%9.91%指标动态投资回收期年1916161722Î市场开发风险由于南宁房地产市场处于调整期，受此影响，本案发展的居住功能物业也同样面临市场调整的影响。结合本案开发周期、凤岭片区的成熟度及华润置地发展综合体物业的经验，本案居住物业发展策略建议如下：1、平行分布在商业及商务功能发展分期中策略：在市场

3、下行，逐步走入谷底又获得复苏，进而渐入新的佳境过程中，适时把握变化的市场，准确定位客户市场和产品市场、成功演绎卖点，充分发挥城市综合体优势，寻求打破当时市场常规的线索，实现价格的突破。优势：近期获得现金流。劣势：受大势的影响，营销面临较大的挑战。Page32华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告2、避让衰退周期，迎合新周期策略：根据对未来市场的判断，居住物业产品选择在市场新周期复苏、上行或达到顶峰时期投入。如二期、三期投放，或增加第四期；先分期开发商业及商务部分，开发完毕后再分期投入居住物业。优势：利于实现产品价值最大化，营销压力小。劣势：

4、对满足商业及商务功能的配套会产生矛盾。3、城市综合体内部功能互动角度发展居住物业的机会策略：○1从(首期)主要满足本案功能内部需求角度发展适当规模的居住物业产品，如对办公人群的白领公寓等；○2由于市场下行影响较大的是零售模式产品，本案可以尝试整售以获得现金流，如服务式公寓（整栋写字楼）产品等。Page33华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Part1市场背景研究一、宏观经济运行1.1城市概况南宁位于西南经济圈、华南经济圈、“中国东盟自由贸易区”、“广西北部湾经济区”的核心，具有多重地缘优势，城市首位度高。南宁位于中国西南、华南经济圈和“中

5、国东盟自由贸易区”的结合部，毗邻粤港澳、南临北部湾、背靠大西南、西接东南亚，是西部地区唯一的沿海省会城市。南宁是“广西北部湾经济区”的核心城市，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽城市，也对东南亚各国发挥着前沿城市的开发作用。南宁是广西的首府，也是广西四个城市组成的城市群中心，城市首位度高。其具有沿江、沿海、沿边三重地缘优势，拥有发达的航空、铁路、公路、水路立体交通运输网络，可通达广西各县市及全国主要城市。南宁港是西江航运干线的龙头港，也是西南出海通道的重要组成部分。Page34华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告1.2城市经济1.2.1经

6、济总量分析南宁市GDP稳步增长，年均增幅达14％，2007年经济总量突破1000亿元。2007年人均GDP达15685元（约2147美元），根据世界银行关于人均GDP与房地产发展阶段的评价标准，南宁市房地产业正处于快速发展阶段。在“4+2”广西北部湾经济区中，南宁经济总量占四市经济总量的60%，首位度较高。但与中、西部省会城市相比，目前南宁经济发展相对滞后，在西部省会中亦属于第三梯队，未来经济发展空间巨大。南宁市历年GDP增长情况（单位：亿元）近年来，南宁市经济呈现稳步增120060%长趋势，自2003年起进入一个高80040%速发展期，年均增幅达14

7、％，至40020%00%2007年，南宁市国内生产总值200220032004200520062007GDP35650261972386210631063亿元，增长17％。城市经增长率％11%11%13%13%16%17%GDP增长率％济的迅速发展为房地产业提供了数据来源：南宁市统计局广阔的发展机会。2007年广西主要城市GDP比较表（单位：亿元）与广西境内的其它主要城市对比，1200106310002007年南宁经济总量稳居广西之800627600600首，表明其对区内其它的主要城市304400245159200有着极强的经济首位度。0南宁柳州桂林钦

8、州北海防城港数据来源：广西统计局Page35华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告