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1、旧梦之岛综合分析¢地理位置：处于七星路、古城路交汇处，周边集中较多政府家属区，地理位置较好。¢交通易达性：多路公交线路经过，交通通达性较好。¢定位：中高档定位。¢消费客层分析:由于是南宁第一家高档百货，开业较早，积累了一批消费能力较强的忠实消费群，消费客层以南宁本地高收入人群为主。¢业态功能组合：整个商场主要以提供零售购物为主，辅助部分餐饮功能。¢经营商品、品类：主要以服装类商品为主，注重国际品牌的引进，关注男性消费。¢可视性：商场外部具有较好可视性，内部铺位由于受商场规模及商品陈列的原因略显凌乱。¢发展动态：据了解，旧梦之岛将与200
2、8年8～9月份开始其扩建装修工程，扩建后其商业面积将达到2万㎡，预计工程2011年完工，扩建后商场将继续延续商场原有高端消费定位。戴德梁行观点：旧梦之岛创建时间较早，是广西最高档次的零售百货之一，旧梦之岛实施名牌战略，吸引一批世界品牌商品进驻，包括Dunhill、HUGOBOSS、华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page312Aquascutum等在内的二十多个来自世界各地的一线品牌，经过近13年的发展，旧梦之岛已经形成了稳定的客户群和市场口碑。但随着南宁商业市场发展和居民消费力的提升，相继出现了广州友谊、巴黎春天及航
3、洋国际城一批高档大型商业，中高档百货市场竞争加剧；同时随着东盟商务区的发展，大型中高档的购物中心也将不断推出，这将在竞争格局上打破原有高档商品消费的区域习惯，对传统高档场所消费客户分流，旧梦之岛百货未来将面临激烈的市场竞争。无论从周边交通、市政环境还是项目本身装修、硬件条件来看，旧梦之岛现有经营条件和陈旧的硬件设施已难以满足未来高档品牌经营的需要，迫切需要对其硬件及规模进行改造才有可能在未来高档百货竞争中占有一席之地，近期梦之岛的扩建工程正是旧梦之岛对未来发展的条件准备。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page313航
4、洋国际城商场名称：航洋国际城商场位置：南宁市民族大道东段国际会展中心对面商场面积：135,000㎡投资商：广西东方航洋投资集团开业时间：2007年9月3日代表品牌：NineWest、Misssixty、JORIA等商场概述：航洋国际城是广西第一家也是规模最大的一家以时尚、高档定位的购物中心，是广西南宁最具标志性、规模最大的ShoppingMall。项目总建筑面积约42万㎡，有4栋塔楼及裙楼组成，由资本中心写字楼、恒富中心商务公寓、发展中心商务公寓、万豪国际酒店组成，裙楼部分为航洋国际购物中心。购物中心总建筑面积13.5万㎡，由地下2层及
5、地上6层组成，有停车位2000个，引进巴黎春天作为航洋国际商城的主力百货，共同打造高档次的购物环境。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page314商场业态及品牌分析¢地下二层：沃尔玛超市、零售辅营区¢地下一层：国美电器、小面积辅商¢地上一层业态分布及各业态所占面积比地上一层鞋/皮具,5%餐饮,20%服装,35%护肤品,20%饰品/手表,20%资料来源:[戴德梁行]地上一层品牌分布Anmani、caroline、JORIA、例外、Snoopy、Disney、miaivei、服装尚慕、Ellyn、Ein、MISSSIXTY
6、、Esprit饰品/手表大光明眼镜、流行美、卡天银匠、天工阁、百爵珠宝护肤品韩国化妆品、女友面膜、澳希亚护肤、凡黛兰妆、研丽肯德基、味千拉面、必胜客、中原咖啡、帕帕罗蒂面包、小南国、餐饮全上品、韶山冲鞋/皮具NineWest、达芙妮、圣恩熙主力店巴黎春天百货华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page315¢地上二层业态分布及各业态所占面积比地上二层其他,5%珠宝/饰品/包,20%服装,55%餐饮,20%资料来源:[戴德梁行]地上二层品牌分布花思语、色界、创意礼品工场、HELLOKITTY、BOLIAO、disney、LO
7、NEM、饰品精品crystal、瑞竹时尚家具男装柒牌男装、虎都男装、罗蒙、马思图、雅格迪诺、群豪播、ochirly、S尚莉、米克伦、绣阁香港晶娜、Q之一族、欧点、黛尔娜、HONFUJI、第六日、新世家族、鹭珂、SI、尚影、J&D、韩国馆、女装时尚米兰、思图、雅格迪诺、群豪、GEORGIACHILDE、DESIGNER、衣理念，VIVISHOP、Souveranjeans、伊莎艾伦、icono、BLOOM、帝梦诗、GEORGIACHILDE内衣茜施而、美思内衣主力店巴黎春天百货餐饮中原咖啡、味牛、KFC鞋包真宝椰岛、Anals、法国都彭、
8、CalerCKiacn华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page316¢地上三层业态分布及各业态所占面积比地上三层空置,20%其他,10%运动系列,30%餐饮,20%家居,10%饰品/皮具,
