华润南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划_部分(V)

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1、5、空置率低，但入住率、出租率亦低，显示市场以投资目的购房为主，自住及自用比例相对较小，一定程度加大了市场的潜在风险。本节所指空置率是指：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。参考空置率的一般计算方法，用当年商品房空置面积与前三年商品房竣工面积之和的比值计算得出历年商品房空置率。数据表明：近几年南宁市商品房空置率为5％－8％之间，按照国际通行惯例，处于空置合理区，表明南宁市商品房的消化能力相对较强。南宁市历年商品房空置情况表年份竣工面积空置面积空置率2002年1192.22--2003年21522.83--2004年402

2、60.868.3％2005年41462.646.1％2006年36365.225.5％2007年42062.945.3％数据来源：1、竣工面积来源：南宁市统计局；2、空置面积来源：南宁市房产局。但同时，商品房的出租率不高显示市场投资比重较大，自住、自用需求有限；另外，从部分已入伙住宅项目来看，入住率也相对较低。部分写字楼项目出租率情况表写字楼项目开盘时间出租率金源CBD2005.1240％铂宫国际2005.1245％名都大厦－60％数据来源：DTZ戴德梁行5月市场调研华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page

3、72Î南宁房地产周期对本案发展的影响本次房地产周期下行的主要原因是国家宏观政策调控，受此影响较大的是用于销售的房地产物业产品，以居住物业为住。由于本案主要发展商业及商务类物业，且以持有经营为主，在发展过程中作为城市综合体比较单功能物业的市场竞争能力相对较强，从而具有一定的抵抗周期影响的能力，且本案入市时期在南宁城市大发展的背景下，综合看来周期对本案负面影响不大，将主要表现在居住类物业整体市场氛围影响下的价格及购买力上。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page732.4南宁与其它城市房地产业发展比较主要对中、

4、西部省会城市，泛珠三角以及华润置地进驻的有代表性房地产发展指标的横向对比，更清晰的了解南宁目前的房地产业发展状况以及未来的发展空间。比较其他城市南宁2007年的房地产开发投资额增长速度最快，达到51％。商品房销售面积总量不大，但增长速度较快（44％）。南宁房地产市场发展主要指标与其它城市对比城市深圳杭州成都沈阳长沙昆明南宁房地产2007年461519910730413222187开发投（亿元）资额2002-2007年增长率3.6%21.4%35.7%46.5%38.7%27.8%50.8%2商品房2007年（万m）55511

5、5122431462985830629销售面2002-2007年增长率-5.3%18.9%23%49%35.5%57%44%积2人均住2007年（m）19.721.63020.322.92521.1宅面积2002-2007年增长率-1.8%12.3%5.1%7.2%6.3%13.7%8.6%人均可2007年（元／人·年）24870216891484914607157101208311877支配收2002-2007年增长率0.7%13%11%16%12%10%7.4%入2商品房2007年（元／m）133697759435839

6、72360135003404成交均2002-2007年增长率18%--17%11%10%17%9%价人均可支配收入与商品房成交价1.862.83.413.684.363.453.49格的比率2说明：2005年深圳商品房销售面积993.2万㎡，同比增长9.3％；2006年797.65万m，同比下降20％，近年受国家宏观调控影响深圳房地产市场进入调整期。资料来源：各地统计局华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page74三、目标物业市场分析3.1零售物业市场分析Î南宁市消费者实际完成的需求以超过18%的复合增长速度

7、逐年增加，而中高收入者潜在消费能力的增长更是超过了20%，市场愈发活跃；本地中青年人群中高收入者及商务客群将形成新兴商圈、新型商业的消费主力，实现更加体现交际性、时尚品味与生活方式全新的消费需求。Î南宁市商业供应量将在未来的10年内迎来迅速增长的一段时期，购物中心将取代单一的百货公司，成为商业物业市场供应的热点。与此同时，相较于其他内地城市竞争并不算激烈的南宁商业市场，进入成本较低、营商环境良好，越来越多的跨区域零售商、餐饮娱乐企业格外关注南宁这一新兴市场，这一趋势在2007年之后愈发明显。Î正是由于外部市场的消化，在商业房

8、地产投资增长迅速的时期，商场的空置率并没有特别的增高，2007年南宁百货公司整体空置率在10.66%左右，反而较2006年23.35%的空置率有所下降;2008年，主要由于王府井的停业，百货公司整体空置率略微上升至13.20%。Î商业市场租金增长方面，2007年南宁主要百货公司租金收入增长