华润南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划_部分(II)

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1、3.2.7南宁写字楼产品特征以下对南宁写字楼产品研究分别从体量、内部指标（层高、层数、走道宽度、电梯设备、空调设备、车位配比、洗手间设置）、公共配套设施和物业管理等方面进行分析。Î建筑面积、标准层面积、层数办公面积、标准层面积、层数等空间指标可作为区分写字楼档次的重要因素，南宁市写字楼市场发展尚不成熟，建筑形态各异，中高档写字楼标准层面积相差较大；层高方面，只有地王国际商会中心和金源CBD较高。南宁代表性写字楼空间指标特征建筑面积办公面积标准层面积档次项目层数222（m）（m）（m）地王国际商会中心13213091253200061（7-51为办公，地下3层）金源·CBD99501

2、66000300030（4-28为办公，地下2层）高档航洋国际城4860028800180027（9-24为办公，地下3层）名都大厦5440041600320017（4-16为办公，地下1层）太平洋世纪广场4860037800180027（6-26为办公，地下1层）2140铂宫国际5984244940（1-25），30（5-25为办公，地下2层）中档600（26-28）中鼎万象东方1900015000100019层（4-18办公，地下1层）29层，（5-28办公，地下1现代国际45125350271500层）南宁高档5万-10万4万-7万2000-300020-30南宁中档4万-6

3、万3.5万-4.5万1500-200020-30深圳高档——6万－8万1800－200035－50资料来源：DTZ戴德梁行5月市场调研Î层高、净高南宁新建高档写字楼的层高有明显提高的趋势，但与深圳甲级写字楼相比，差距华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page192仍较明显，中档写字楼较多没有采用中央空调，因此净层高相对较高。南宁代表性写字楼层数、层高特点层数（包括档次项目层高（m）净高（m）地下层）地王国际商会中心613.62.6金源·CBD303.42.5高档航洋国际城273.52.5名都大厦173.52.6太平洋世纪广场27——2.6铂宫国际30——3（酒店式中

4、央空调）中档中鼎万象东方19——2.6现代国际29——3南宁高档20-303.4-3.62.5-2.6南宁中档20-30——2.6-3（无中央空调）深圳高档35－503.7－4.2≥2.7资料来源：DTZ戴德梁行5月市场调研Î走道宽度、实用率高档写字楼走道宽度集中在1.6-2米，板式结构较核心筒结构写字楼走道相对较宽；由于配套设施设备较少，普遍实用率较高，而现代国际和铂宫国际为公寓式办公，因此实用率相对较高，均在70％以上。南宁代表性写字楼走道宽度、实用率特点档次项目走道宽度（m）实用率地王国际商会中心1.866%金源·CBD1.672%高档航洋国际城2.4（电梯厅走道宽）80%名

5、都大厦2——中档太平洋世纪广场1.670%华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page193铂宫国际1.873%中鼎万象东方1.870%现代国际1.675%南宁高档1.6-266%-80%南宁中档1.6-1.870%-75%资料来源：DTZ戴德梁行5月市场调研Î电梯设备南宁市高档写字楼物业的电梯设备部分为进口品牌，而在单位服务层数和单位服务面积方面与深圳市甲级写字楼的相应水平有一定差距，其他档次写字楼的电梯设备则更为不足。南宁代表性写字楼电梯设备特征办公档层数（办电梯单位服项目面积单位服务面积电梯品牌次公）数量（部）务层数2(m)地王国际商会中心9125345162.

6、85703.迅达高金源·CBD6600025102.56600日本富士达档航洋国际城288001662.74800广州日立名都大厦416001362.26933——太平洋世纪广场378002138.712600奥的斯中铂宫国际449402154.28988奥的斯档中鼎万象东方1500015355000上海三菱现代国际3502724468757奥的斯南宁高档2.5-2.85000-7000——南宁中档5-98000-12000——深圳高档——————2.0－3.53500－6500进口品牌资料来源：DTZ戴德梁行5月市场调研Î空调设备华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告

7、Page194南宁高档写字楼一般装有普通中央空调，部分中档写字楼采用分体式空调，而高档写字楼的中央空调一般为限时开放，同时地王国际商会中心周末时间办公以每小时300元收费，其限时开放和高额收费给租户带来了诸多不便。深圳甲级写字楼为全天开放，并多采用VRV或VAV空调系统，部分采用双空调系统，分户计量，向高效、低能耗及灵活供冷方向发展。南宁代表性写字楼空调设备特征档次项目空调品牌捷达莱宝中央空调，8：00—18：00地王国际商会中心开放，按流量计算美国麦克维尔分户计量中