华润南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划_部分(VII)

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1、凤岭片区居住、办公、酒店物业目前规模写字楼总建筑面积为42万㎡，办公面积为33万㎡；其中纯写字楼面积为21.3万㎡，商务型写字楼面积为20万㎡。酒店其中五星、准五星级酒店2家（包括在建的航洋万豪酒店），公寓式酒店2家，客房数共1017间，标准间总面积为7.74万㎡，总面积为约19.35万㎡。停车位共有1650个，其中地上650个，地下1000个。住宅总面积为：860万㎡。资料来源：DTZ戴德梁行5月份调研凤岭片区公共服务设施现状分析凤岭片区公共设施及市政公共设施布局现状图1南宁监狱2广西水利电业集团广西检察院3广西公路

2、管理局广西人民检察院4南宁人大常委会5南宁人大会堂柳铁新址6南宁国际会展中心7南宁中法1儿童医院/肿瘤医院8二十二中第四职高2广西篮球学校9黄茅坪水库10出入境检验检疫局技术中心311国税局宿舍1512航洋国际城413广西水利电力建设集团514广西新闻中心121315北大南宁附属实验学校竹溪立交民族大道凤岭立交高速立交161716琅东客运站111417南宁高速公路管理中心19618三岸小学19翡翠园小学7188910资料来源：DTZ戴德梁行5月份调研华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page392Ú区内

3、布局了规划众多的大型公共设施以及市政公用设施，据不完全统计目前投入使用的有约25处左右。Ú形成了（具有影响力和带动性）作为目的性到达地的聚集区，如南宁国际会展中心、琅东客运站等、石门森林公园等，其中琅东客运站日发送旅客2.5万人，日发班次600个班次，发班方向主要是广西区内各个城市区县，国内长途方向主要广东、湖南为主。Ú同时机关事业单位也在此有较多布局，市人大、广西水利电力系统、进出口检验检疫局技术中心、教育资源。其中学校能产生与高端居住的互动。Ú凤岭片区是目前城市沟通东部和中心城区的咽喉要道，并且区内道路承担了城市主

4、要干道的功能，如民族大道、竹溪立交、凤岭立交、高速立交等，公交系统发达，有约30条公交线路。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page393b、凤岭片区成熟周期预期由于凤岭片区定位为南宁的CLD，故此评估片区开发周期将从居住物业开发角度分析。Î凤岭片区目前居住人群规模Ú凤岭片区2002－2008年上半年住宅销售情况凤岭片区2002－2008年上半年住宅产品销售情况年份建筑面积（万㎡）套数（套）2008年上半年6655332007年191159382006年10279612005年5940432004年6

5、040042003年41.833482002年9721合计528.841548资料来源：南宁市房地产管理局Ú入住率及入住人口根据对南湖街道办的访谈，凤岭片区目前居住人口约4.8万人。凤岭片区及琅东五象广场区域居住人口凤岭片区凤岭北社区3161户10500人凤翔社区4188户12500人津头街道办凤岭南社区约8000户25000人合计约48000人资料来源：南宁市青秀区南湖街道办华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page394根据南湖街道办事处反馈的情况，统计人群中商品房居住物业和单位建房集资建房基本各占

6、一半。就商品房居住物业分析，根据目前累计入伙的户数（约1.5万户）比较当前累计销售套数，当前入伙（交房）率为36％，当前入住率为53％，比较近期表现，每年入住率增长九个百分点。凤岭片区商品房居住物业入住率推算年份销售套数当前入伙（交房）率累计入住人数入住率2008年上半年55332400053%2007年15938――――2006年7961850039%2005年404336%2004年40042003年3348――――2002年721合计41548说明：目前凤岭片区商品房小区累计交房量约1.5万套，比较总体销售套数入

7、伙率约36％。2006年据统计凤岭入住1.7万人，据南湖街道办事处反馈，其中一半（约8500人）为商品房居住人口。入住率＝入住人数/交房入住规模（交房量×3人/户）资料来源：DTZ戴德梁行Î基于开发节奏和入住率的成熟周期预期根据目前凤岭片区居住物业的成熟度表现，参照区域规划，预计2013年凤岭片区居住物业开发规模达到规划水平（销售面积达到规划居住物业1003万㎡的规模。由于尚未纳入规划的原有事业单位拥有的土地将在未来有改变成为居住功能的可能，故此未来南宁的居住规模将比规划要大，对于成熟度的研究将以规划指标为主要参照），

8、入住人口约19万人（商品房居住物业16.3万人，单位和集资建房按目前2.4万人计算）。区域基本建成并进出成熟发展期。华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page395凤岭片区商品房居住物业开发周期及入住人口分析销售面积463万563万663万763万863万963万1063万达到规划要求累计2002200620082