房地产行业：一线一手回暖持续、三线延续回落趋势

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1、本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。内容目录1.市场跟踪31.1.行业动态31.2.个股动态42.住房成交与可售（统计区间：19.01.18-19.01.24）42.1.一手房成交42.2.二手房成交52.3.可售库存63.土地供应与成交（统计区间19.01.14-19.01.20）74.投资建议85.风险提示8图表目录图1：申万一级房地产行业-周换手率3图2：申万一级行业周换手率3图3：申万一级行业-周收益率4图4：申万一级行业风险溢价4图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情

2、况4图6：一手房成交套数（按城市能级分类）5图7：一手房成交套数同环比、累计同比5图8：一手房成交面积（按城市能级分类）5图9：一手房成交面积同环比、累计同比5图10：二手房成交套数6图11：二手房成交套数同环比、累计同比6图12：二手房成交面积6图13：二手房成交面积同环比、累计同比6图14：可售库存6图15：可售库存同环比6图16：去化周期7图17：供应规划建筑面积7图18：挂牌均价7图19：成交总建面8图20：成交总价8图21：成交楼面价8图22：土地溢价率8本报告版权属于安信证券股份有限

3、公司。各项声明请参见报告尾页。1.市场跟踪1.1.行业动态申万一级房地产行业周换手率3.08，较上周收缩3.81%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率-0.17%，较上周收益率收缩1.06pct，上周银行、电子、汽车等板块领涨，地产板块收益率在各板块中偏中等。当前股票组合万科A、招商蛇口。上周，统计局公布2018年12月房地产销售与投资数据。1-12月份，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分

4、点；房地产开发企业土地购臵面积29142万平方米，同比增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速相对1-11月份回落2.2个百分点；商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；房地产开发企业到位资金165963亿元，同比增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点。销售端表现为东西区域上升、中部东北地区回落；三四线城市疲弱持续，二线回暖较为明显；我们认为一二线城市的销售在过去长达一年

5、多的压制中或将逐步释放，2019年一二线城市的销售或有持续修复，而三四线在去库存、棚改货币化收缩等逐步进入历史性尾声中销售降温趋势或延续。投资端表现为全年投资增速9.5%，12月单月投资增速回落1.1pct；全年新开工全年维持高位、施工持续走强；剔除土地购臵费的实际投资累计增速在6月底触至-4.86%后，受土地购臵费的回落、施工的走强，开始逐步修复，未来我们认为土地购臵费的进一步回落及施工的强表现或进一步推动实际投资的回暖。2019年全年投资增速预测上，我们认为土地购臵费增速或回落，全年投资增速

6、或跌入负区间，但建安投资增速在2019年或有正增长。资金端表现为累计到位资金增长单月较11月大幅回落，定金及预收款、个人按揭款仍然是主要到位资金来源渠道之一；若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标，截止12月份到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达47.7%，维持历史高位。但占据较大比例的销售回款资金在18年下半年开始逐步走弱，12月份销售回款总额8153亿元，同比增速-0.2%，较11月增速大幅回落6.8pct；而从销售回款/销售金额的比例计算的回款率表现看，自18年6月份，销售

7、回款率低于60%，并持续下行，这一表现与11年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似。我们认为，当前行业资金紧张环境尚未有显著改善，作为资金主要来源的销售回款也有疲弱之态，短期内房企做出相关行为加速资金回笼或仍是方向之一。政策上，广州市黄埔区发布《广州市黄埔区广州开发区加快培育和发展住房租赁市场工作方案的通知》，通知包括商业用地改建租赁住房等政策；中共中央国务院发布关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见，意见主要包括深入推进疏解到雄安新区的国有企业和事业单位改革、推动高端高新产业

8、发展等。图1：申万一级房地产行业-周换手率图2：申万一级行业周换手率本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。资料来源：wind、安信证券研究中心资料来源：wind、安信证券研究中心图3：申万一级行业-周收益率图4：申万一级行业风险溢价资料来源：wind、安信证券研究中心资料来源：wind、安信证券研究中心1.1.个股动态本周涨幅前十与跌幅前十个股如下：图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况资料来源：wind、安信证券研究中心2.住房成交与可售（统计区间：19.01.18-19.0