房地产行业：规模与杠杆，重点房企2018年中期资产负债表拆分

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1、目录1.新会计准则对资产负债表的影响51.1新收入准则51.2新金融工具准则61.3新会计准则对资产负债表的具体影响-以万科为例72.重点公司资产负债表分析102.19家资产增速放缓，金地、新城及万科存货仓位较低102.1.1保利、泰禾及蓝光货币水平连续两年维持较高的增速112.1.2多数房企存货周转率放缓，存货抵押比率分化大122.1.3新城、泰禾及金地投资性房地产比重靠前，均采用公允价值计量142.2泰禾、绿地及新城资产负债率较高142.2.1泰禾、华发、阳光城净负债率靠前，万科不到50%162.2.2泰禾

2、、华发货币覆盖短期有息负债比率不到0.5X192.2.3中南、华夏、万科及荣盛预收款业绩锁定性靠前192.3受益高毛利率招蛇及华夏ROA靠前202.3.1蓝光、首开、阳光城及华夏其他权益工具比重较大202.3.2华发、华夏及泰禾少数股东权益占所有者权益比重超过40%212.3.3受益高毛利率招蛇及华夏ROA靠前21图表目录图1：重点公司总资产及增速10图2：重点公司受限资产*及外币货币性资产占比10图3：重点公司2018年上半年末资产构成11图4：重点公司货币增速及占总资产比重11图5：重点公司销售回款率12图

3、6：重点公司存货增速、占总资产比重及周转率12图7：重点公司2018年上半年存货占总资产比重及周转率13图8：重点公司存货构成（按在建拟建、已完工）13图9：重点公司存货中借款费用资本化情况及抵押情况14图10：重点公司投资性房地产增速、占总资产比重及计量模式14图11：重点公司负债增速、外币货币性负债占比15图12：重点公司剔除预收后的资产负债率*15图13：重点公司2018年上半年末负债构成*16图14：重点公司有息负债增速及平均融资成本16图15：重点公司净负债率及有息负债占总资产比重17图16：重点公司

4、2018年上半年末净负债率及剔除预收后的资产负债率17图17：重点公司有息负债构成（按来源）18图18：重点公司外币货币性有息负债占有息负债比重18图19：重点公司有息负债构成*（按期限）18图20：重点公司短期有息负债增速以及货币/短期有息负债19图21：重点公司2018年上半年末货币/短期有息负债及短期占比19图22：重点公司预收款增速及占上一年营收比重20图23：重点公司其他权益工具规模及占归母权益比重20图24：重点公司考虑其他权益工具前后的净负债率21图25：重点公司少数股东权益增速及占所有者权益比重

5、21图26：重点公司ROE及ROA22图27：重点公司2018年上半年ROA及业绩锁定性22表1：表2：表3：表4：表5：新收入准则与原收入准则的比较5新金融工具准则与原金融工具准则的比较6新会计准则对资产负债表的具体影响-万科82018年上半年末重点房企资产负债表总结-资产232018年上半年末重点房企资产负债表总结-负债及所有者权益24我们选取了16家A股重点房企，并按2018年CRIC销售额排行榜前10、前20、前50分为三组，对其资产负债表进行拆分，考虑到2018年中报有较详细的附注披露，我们选用201

6、8年中报作为研究对象。除绿地、华夏幸福及中南建设外，业务均以房地产开发为主，而绿地及中南的建筑业务、华夏幸福的产业发展服务业务均占有较大比重。此外，万科及新城自2018年开始全面采用了新的会计准则，主要包括新收入准则及新金融工具准则，招蛇采用了新金融工具准则，子公司招商局置地采用新收入准则直接并表。我们首先分析新会计准则对资产负债表的影响，再对资产负债表进行拆分。1.新会计准则对资产负债表的影响1.1新收入准则◼新收入准则对资产负债表的主要影响：在之前报告中提到，新收入准则主要有如下几方面的调整：1）收入确认时

7、点：在原收入准则下，以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，而在新收入准则下，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，并且包含多项履约义务的，将交易价格按比例分摊；2）重大融资成分：新收入法考虑合同中的重大融资成分，交易价格按假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定，交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销；3）合同相关：新收入准则根据履行履约义务与客户付款之间的关系确认合同资产、合同负债、其他流动资产等，而在原收入准则下并不特别考虑合同产生的履约义务，直接计入预收款项、

8、应收款项、销售费用等；4）按累积影响调整：采用新收入准则的三家房企均未对比较财务报表数据重述，而按累积影响数调整留存收益及相关科目。主要调整原收入准则新收入准则收入确认时点风险报酬转移1）商品所有权上的主要风险和报酬已转移；2）收入金额及相关成本能够可靠计量；3）相关的经济利益很可能流入；4）既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；5）提供劳务收入和