房地产行业：重读房企直接融资路径

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1、目录图表目录错误!未定义书签。1.从托底走向繁荣，投资是融资放松的先导指标32.融资松绑在历史上，是地产牛市的重要推手53.2013年房企股权融资：大起大落，锦上添花63.1.股权融资数量大起大落，63.2.锦上添花，反映政策态度104.公司债放开往往较定增更早，且效果更强125.中票发行融资往往是其他渠道的补充14图表目录图1：地产融资通道收紧放松的路径图3图2：从2013年至今，直接融资经历了放松、关闭又小幅放松4图3：信用债发行的增速提前于销售增速6图4：2015年是房地产行业股权融资最集中的时期7图5：融资类型中以项目融资居多7图6：民营企业融资占大多数7图7：以审

2、核通过时间为准，在2015年四季度达到数量高峰8图8：2017年以来没有项目融资8图9：定增数量与行情表现出高度一致性10图10：预案后一周相对指数涨跌幅情况11图11：预案后一个月相对指数涨跌幅情况11图12：预案日后周涨幅和月涨幅与大盘趋势显著相关11图13:房企公司债在2015和2016年发行达到高峰12图14:公司债政策收紧、放松一览13图15:公司债放开4个月后，铁岭新城股价才开始有起色13图16:中期票据从2017年开始发行总额维持高位14图17:14沪世茂发行后3个月，公司股价开始有正收益15图18:上市房企中票开闸后2月，金隅集团开启2位数的增长16表1：直

3、接融资的放松将促进短期内行业基本面的立刻好转4表2：横向对比来看，开发投资大幅回落的时候会刺激融资放开5表3:发审委通过但未拿到批文的房企定增项目9表4:2017年以来的定增主要以国企提高资产证券化率、解决同业竞争为主要目的9表5:最早的公布以项目融资为目的的增发预案的房企10表6：公司债募集资金除补充流动资金偿还债务外，还用于土地一级开发13表7:14铁岭债作为房企公司债放松后首单，公司股价前期并未跑赢板块指数14表8:14沪世茂作为房企中票松绑后首单，公司股价跑赢大盘，前期跑赢板块指数15表9:推荐标的估值表16在主流的直接融资渠道当中，发股和发债是房企最常用的方式。而

4、房地产过去的周期，往往伴随了这两大类融资渠道的开启和关闭，自2017年以来，逐步关上的大门，被中粮地产、上海临港的两则公告打破。我们回顾地产公司融资放松的路径，能够总结出几条规律：①融资对地产行业起关键性作用；②债权融资的放开，往往对应了周期的开启，类比2014年；③股权融资的放开，更多是助推器，这也有企业对自身价值评估、担心低估的原因；④在放开的过程当中，是债先行、股随后，以高峰期来看，股权融资的高峰期更多对应了市场的高峰期；⑤宏观层面，融资放开可以促进基本面回暖，但是融资放开主要是与开发投资有关。实框放松虚框收紧图1：地产融资通道收紧放松的路径图2017年下半年，监管层

5、开始对房企发债发放放行，审批尺度更为严格2014年9月2015年6月2016年10月2017年6月2013年8月2014年4月2016年8月至今2016年8月，房企以项目融资为目的的定增通道关闭至今以地产项目融资为目的的定增核准通过，房企股权融资正式放开2013年8月，房企开始发布以项目融资为目的的定增预案银行间发债再次“松绑”出现普通商品房项目的中票发行2018年公司债有所恢复，用途限定2016年10公司债发行窗口关闭有定增个案定增通道开放，50个以项目融资或补充流动资金为目的的增发实施完成，共计募资超过1600亿元2009年8月后，房企以项目融资为目的的定增通道关闭，到

6、2014年以前再无新的房企定增项目2014年9月，房企银行间市场发债开闸原则上只有保障房项目才能在银行间市场发行中期票据2015和2016年公司债分别达到了1542亿和3035亿元房企公司债融资正式开启在2010年公司债窗口关闭，直到2013年以前地产公司债发行受阻数据来源：1.从托底走向繁荣，投资是融资放松的先导指标观察房企放松的时间节点，补偿性的意义更大，放松的时点与宏观经济周期较为一致，但缩紧的时点主要与楼市表现有关。2007年、2009年、2014年为房企直接融资放开的时间窗口，主要是为了补偿2008年及2014年的经济下行回落，而做出的对冲性调控手段；2008年、

7、2010年、2017及2018年收缩的债券及股权融资，是为了调控楼市牛市，抑制房价过快上涨。总体而言，融资放开的时点主要是为了以楼市作为正向刺激经济的手段，但是融资收紧的时点也要综合考虑房地产本身的表现，防止房价过快上涨导致居民消费收缩、加大经济运行成本，从而对经济产生负向影响。接下来我们将主要回顾一下近期融资放开与收紧的主要路径。考虑到各项融资工具的放开具备渐进性，因此，对地产基本面的作用从起初的托底逐步走向繁荣。图2：从2013年至今，直接融资经历了放松、关闭又小幅放松2013.08定增放松2014.04公司债