房地产行业房企融资渠道现状与趋势：结构稳定，证 券市场融资占比回升

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1、行业深度研究报告/房地产行业目录一、房地产企业融资渠道探究：结构稳定，自筹资金增加1二、银行贷款：银行贷款仍然是房企融资的重要的选择2（一）房产开发贷21、房产开发贷：保障房开发贷贡献较高增速32、地产开发贷款：回落后增速平稳4（二）房产并购贷51、房地产并购贷占银行整体并购贷款业务量超过三分之一52、并购贷可以用来投资股权63、国家政策严控房地产并购贷6三、非标融资：房地产行业是非标发债的最大主体7（一）银行流向非标资金监管趋严7（二）委托贷款9（三）信托贷款11四、自筹资金（股权融资）：证券市场融资的主要方式12五、

2、其他资金——销售回款：房企到位资金的主要来源13（一）定金及预付款13（二）个人按揭贷款141、商业性个人住房贷款142、个人住房公积金贷款15（三）消费贷16（四）个人租赁住房贷款17六、其他资金——债券融资：未来占比将持续提升18（一）房地产信用债181、地产债发行规模靠前，具体发行量受政策影响强烈182、发行高峰期以公司债居多，低峰期以中期票据居多203、地产债发行量上升，净融资额同比减少244、房企发债成本高于平均水平24（二）资产支持证券25七、利用外资：房企利用外资愈加频繁和多样化27（一）海外股权融资27（

3、二）海外债券融资29八、应付账款和应付票据：保持稳定的来源贡献度30插图目录32表格目录33请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。行业深度研究报告/房地产行业一、房地产企业融资渠道探究：结构稳定，自筹资金增加根据中国统计局的口径，房地产开发资金按照来源的从大到小分别是其他资金、自有金、各项应付款、国内贷款、利用外资。在2018年分别占开发资金总来源的42%、18%、12%、1%。就具体的分类而言，房地产开发资金主要来源于自有资金（27.47%）、销售回款（定金及预收款）（27.27%）、各项应付款（工程款）（

4、9.57%）、国内贷款（银行贷款）（9.36%）。与2017年房企开发资金来源相比，呈现出结构较为稳定，贷款数量下降，自筹资金增加的趋势。表1：2018年房地产开发资金来源及分类资料来源：wind、中国统计局、中国银河证券研究院注：统计局在统计口径上，融资大类仅包括房企实际到位资金，其包括国内贷款、自筹资金、其他资金和利用外资，不包括各项应付款。本文所采用的统计口径包括了各项应付款。表2：房地产资金来源细分分类及占比请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1统计局分类细分分类2018年来源占比国内贷款银行贷款银

5、行贷款：开发贷及并购贷9.36%非银行金融机构贷款非标融资：包括委托贷款和信托贷款2.45%利用外资对外借款与外商直接投资海外股权融资0.05%海外债券融资自筹资金自有资金、其他自筹资金主要包括股权融资27.47%其他资金定金及预收款销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）42.32%个人按揭贷款其他到位资金债券融资3.39%统计局分类2018年房地产开发资金（亿元）2018年各渠道占总开发资金比值2018年各大类比值2017年各大类比值国内贷款银行贷款190269.36%11.81%13.31%非银行金融机构贷款4979

6、2.45%利用外资外商投资及其他1080.05%0.05%0.09%自有资金企事业单位自有资金及其他5583127.47%27.47%26.82%其他资金定金及预收5541827.27%42.32%42.05%个人按揭贷款2370611.66%其他到位资金68963.39%各项应付款工程款194429.57%18.34%17.74%其他178318.77%累计值203236100%100%100%行业深度研究报告/房地产行业资料来源：wind、中国统计局、中国银河证券研究院二、银行贷款：银行贷款仍然是房企融资的重要的选择

7、广义的房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，具体包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款等。在金融机构发放的贷款中，最主要份额来自银行。个人住房贷款在统计局房地产资金来源统计口径中属于“其他资金”中的“个人按揭贷款”，我们将在稍后章节进行分析。图1：房地产贷款余额及细分数据454035302520151050房地产开发贷款余额(万亿元)个人住房贷款余额(万亿元)商业性房地产贷款余额(万亿元)资料来源：WIND，国家统计局，中国银河证券研究院商业性房地产贷款主要由房地产开发贷款与个

8、人住房贷款两部分组成。其中个人住房贷款占商业性房地产贷款的67%，房地产开发贷款占比在22%左右。2013年下半年以来，商业性房地产贷款保持着同比20%的增长，根据统计局数据，2019年3月商业性房地产贷款余额为40.52万亿元。商业性房地产贷款中，即银行体系流入房企的贷款中，房地产最为依赖的信贷融资工具为房地产开发