2019年房地产行业投资策略：下行周期中的新机遇

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1、正文目录一、2018年上半年回顾：先扬后抑板块估值下移51.1地产板块先扬后抑51.2龙头房企表现抗跌6二、2019年：不一样的下行周期62.1政策：行业政策与宏观政策“错位”与“纠偏”62.2销售：18年高开低走，19年惯性下行102.3价格：18年上涨放缓，19年回撤幅度有限122.4投资：中枢下移至3%左右，保持前高后低14三、下行周期中的新机遇183.118年四次降准，19年按揭利率有望改善183.2复盘周期，当前估值仍具吸引力193.3曙光在前，等待“双拐”信号出现22四、从融资到土地到销售

2、，行业集中度继续提升244.1行业融资收紧，融资集中提升加速244.2土地供应提速，土储向龙头集中26五、投资机会以及相关标的295.1龙头房企的估值修复295.2区域性主题机会295.3长租公寓主题30风险提示31图表目录图1.房地产板块先扬后抑5图2.今年以来主要指数表现5图3.今年以来行业板块涨跌幅排名5图4：房地产行业呈现出三年小周期特征7图5：2018年货币政策及重要表态8图6：2014年以来狭义库存去化情况8图7：30城成交/供应比走势图9图8：2017-2018年100城供应住宅土地规划

3、建筑面积及增速9图9：2008年以来全国商品住宅年度销售面积情况11图10：2015-2018全国商品住宅月度销售面积及同比增速11图11：2017年以来房地产行业销售面积单月同比12图12：40大中城市商品房销售面积同比数据（）12图13：2015年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数环比变化（）13图14：2015年以来70个大中城市二手住宅价格指数环比变化（）13图15：百城土地成交建筑面积与土地楼面均价情况14图16：房地产开发流程图14图17：今年以来房地产行业的高增主要受益于土地购置费增

4、长15图18：土地购置费与百城成交土地总价（领先15个月左右）具有强相关15图19：2017-2018年100城成交住宅土地规划建筑面积及增速16图20：房地产开发流程图16图21.房地产投资的计算拆解17图22.施工面积计算拆解17图23.土地成交迅速下落17图24.新开工与竣工缺口拉大17图25：金融机构加权房贷利率与10年期国债到期收益率强相关19图26：商品房销售面积与10年期国债利率（领先6个月）强相关19图27：今年以来主流地产股估值显著回落20图28：2018年商品房单月销售面积同比增速

5、21图29：2014年商品房单月销售面积同比增速21图30：2018年70个大中城市新建商品住宅价格指数:同比21图31：2014年70个大中城市新建商品住宅价格指数:同比21图32：主要地产企业股息率（%）22图33：2017年7月以来银行理财产品平均收益率（%）22图34：2009-2011年小周期中销售与新开工的领先情况23图35：2012年-2014年小周期中销售与新开工的领先情况23图36：今年以来百城成交住宅用地建面领先新开工约9个月左右24图37：2017-2018年一二三线城市住宅类土

6、地成交溢价率24图38：2017-2018年100大中城市住宅类土地供需比24图39：2014年以来108家房企融资规模情况26图40：各梯队房企融资总量占比情况26图41：房企销售集中度继续提升27图42.2017年全美10大房企销售情况（百万美元）28图43.中美十大房企销售额市占率比较29表12018年以来涨跌幅前15的地产股6表2近期地产行业政策边际变化10表32010—2018年10月全国商品房主要数据一览17表4主流AH地产股2011年以来市盈率对比20表5前20房企新增土地价值集中度继续

7、提升26表62012年以来销售额TOP10房企变化27表7重点可比公司盈利预测及估值汇总300-5-10-15-20-25-30-35-40-45银行休闲服务非银金融医药生物计算机食品饮料农林牧渔房地产建筑材料国防军工钢铁建筑装饰交通运输采掘化工家用电器公用事业商业贸易纺织服装通信机械设备电气设备汽车轻工制造综合传媒有色金属电子一、2018年上半年回顾：先扬后抑板块估值下移1.1地产板块先扬后抑6,1275,6275,1274,6274,1273,6273,127房地产上证综指沪深30017-1218

8、-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-11年初至今（2018年11月30日，下同），上证综指下跌21.74%，沪深300指数下跌21.29%，房地产指数下跌24.81%，跌幅在28个行业板块中位居第15位，不过年内行情却并不平淡，年初多个二线城市降低落户门槛，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量”是1月地产