房地产行业投资策略：按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行

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1、投资策略

2、房地产证券研究报告Table_Title房地产行业Table_Grade行业评级持有前次评级持有按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行报告日期2017-07-24Table_Summary核心观点：Table_Chart相对市场表现房地产沪深300政策环境综述：6月政策以收紧城市深化调整为主16%17年上半年，调控城市扩容显著，并且调控政策呈现多维度、全覆盖。9%进入6月，新增调控城市数量有所减少，政策主要以收紧城市的深化调整2%为主。此外，在需求端继续强调控的同时，热点城市加大土地供应计划，-5%目前，北京、上海、杭州等地出台土地供应计划，17年及未来3-5年的土2016-07

3、2016-112017-032017-07地供应相比原计划或过去均有不同程度增加。成交市场综述：一二线成交继续下行，三线成交热度依旧较高Table_Author分析师：乐加栋S0260513090001021-6075062017年6月，我们监控的40重点城市商品房成交同比下滑24.5%，降lejiadong@gf.com.cn幅略有扩大。分城市看，一线及22个二线城市分别同比下滑48%和20%，三线则同比增长34.3%。累计来看，17年上半年，一二线分别同比下滑34%和18%，三四线则同比继续大幅上涨31.5%，预计短期成交或将继续增长，Table_Report相关研究：但我们认为三四

4、线需求内生性增长不足，成交可持续较弱，考虑到去年四房地产行业:政策暖风频吹，长2017-07-21季度的高基数，四季度三四线成交增长或面临压力。租公寓崛起正当时房地产行业:销售、新开工累计2017-07-18土地市场综述：一二线宅地供给放量，强三线市场活跃增速上行，投资累计增速继续2017年6月，300城市住宅用地推出建面10081万平米（环比+50%，回落同比+26%），成交建面8670万平米（环比+96%，同比+36%），土地出让房地产行业:风起云涌观后海，2017-07-17金3477亿元（环比+86%，同比+59%），楼面均价4011元/平米，溢价率千帆竞发犹可待40%。整体来看

5、，17年6月，政府供地节奏加快，尤其是一二线城市放量显著，供给加快同时房企阶段性补库存意愿较强，带动宅地成交同环比大幅增长。此外，值得一提的是，近期部分重点城市土地供应计划力度加大，Table_Contacter联系人：李飞我们认为需要关注两点，第一，土地供应计划能够真正落地以及最终落地gflifei@gf.com.cn力度，第二，供应最终能否转化为土地成交，与房企土地投资意愿有关。资金环境综述：首套房按揭贷利率加速上涨，房企融资结构出现变化17年6月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为4.89%，环比上月上升0.16个百分点，同比去年6月上升0.41个百分点。首

6、套房按揭贷利率今年以来持续上行，尤其是5月以来呈现加速上涨态势。本月提供优惠利率的银行数量大幅减少，优惠占比大幅下滑至14.6%，尤其是热点二线收紧趋势明显。二套房方面，6月35个重点城市二套房平均贷款利率为5.43%，总体稳中略有上行，但依旧稳定在1.1倍基准左右。房企融资方面，受房企融资渠道收紧影响，房企融资结构出现一定变化，公司债及再融资规模出现大幅下滑，而资产管理计划、债权转让等创新融资以及海外发债规模均出现显著上涨。风险提示政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/34投资策略

7、房地产目录索引政策环境综述：政策以收紧城市深化调整

8、为主...................................................................5成交市场：一二线成交继续下行，三线热度依旧较高......................................................10总体成交市场分述：总体成交热度保持下行态势.....................................................10各线城市成交分述：各线成交同比继续分化，三线同比显著上涨...........................14土地市场综述：一二线供地放量，强

9、三线市场活跃..........................................................17土地市场分述：上半年供给同比微降、成交持平，出让金同比大涨........................17住宅用地市场分述：6月宅地供需同环比上涨，溢价率则环比回落........................18资金环境：按揭贷继续收紧，房企融资结构出现变化.............