房地产行业2018年投资策略：政策持续紧缩，销售下行，精选行业龙头

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1、证券研究报告：行业研究房地产政策持续紧缩销售下行精选行业龙头评级：中性维持——房地产行业2018年投资策略2017年12月28日深度研究投资要点：行业走势宏观经济对房地产依赖度降低行业发展主要靠“内生需求”：2018年消费将保持稳定增长，对经济贡献率继续上升；海外经济复苏对中国出口将产生积极影响，出口对经济贡献度将继续为正面；投资方面，政府财政收入增速回升和PPP项目落地率上升将使基建投资增速保持在15%左右，可部门抵消房地产投资增速下行的不利影响。另外，19大之后经济增长由“高速增长”向“高质量增长”转变，“

2、稳增长”压力下降。从宏观经济层面，2018年政府自上而下对房地产行业“推动”动力不足，行业增长主要靠“内生需求”拉动。行业调控：房住不炒坚决执行、长效机制加快建立：租赁市场建设将在“租购并举、租购同权”指引下加速推进，预计大部分省份和主要城市将出台培育和发展租赁市场政策；2018年，在“房住不炒”的原则指引下，限购还会延续，部分房价上涨过快的城市还可能加入；在没有房价调控压力的城市，银行出于资产配置需要，会对自住和改善性需求的个人住房按揭贷款利率适度优惠；限售已成为重要调控手段将向三四线城市蔓延。2018年销售

3、金额同比下降4.84%：2018年一、二线城市房地产政策总体还将保持收紧态势，随着三、四线城市去库存完成和房价上涨，越来越多三、四线城市政策将由鼓励购房转向限制购房。在大多数城市购房政策收紧的形势下，我们预计，2018年房地产行业销售金额将同比下降4.84%。房地产开发投资同比增长3.85%。尽管库存已下降至行业较低水平，但在行业调控政策持续收紧，商品房销售下行趋势下，房地产企业尽管拿地比较积极，但只是作分析师：平海庆为未来发展的战略补充，新开工、竣工都会保持谨慎。我们预计，2018年房地产行业执业证书编号：S

4、0760511010003新开工面积、竣工面积、施工面积分别下降5.41%、5.1%、1.5%，房地产开发投资同电话：010-83496341比增长3.85%。邮箱：pinghaiqing@sxzq.com行业评级：在行与销售与价格均下行的大背景下，我们认为2018年A股地产板地址：太原市府西街69号国贸中心块不具有趋势性机会，仍将延续震荡走势，维持“中性”评级。投资机会主要存在于A座28层板块超跌之后的估值修复以及热点个股的超预期表现。北京市西城区平安里西大街中海国际中心7层投资策略：销售增长稳定、市场份额提

5、升、盈利能力提升使行业龙头具有较强的山西证券股份有限公司吸引力，仍为投资首选，建议关注：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城http://www.i618.com.cn控股。投资风险：货币政策收紧风险。目录目录1.宏观经济对房地产依赖度降低行业发展主要靠“内生需求”................................41.1.消费对经济贡献度持续上升.......................................................41.2.全球经济复苏有望使出口保持

6、平稳增长...............................................51.3.投资对GDP贡献下行，基建投资弥补房地产投资下行缺口................................62.行业调控：房住不炒坚决执行、长效机制加快建立........................................82.1.“租购并举、租购同权”指引租赁市场建设将加速推进.................................102.2.限购将继续收紧....

7、...........................................................152.3.货币政策趋紧限贷有松有紧.....................................................172.4.限售已成为重要调控手段将向三四线城市蔓延.......................................213.行业主要指标预测...................................................

8、............233.1.2018年销售金额同比下降4.84%...................................................233.1.1.三四线城市量价齐升支撑2017年行业销售创新高....................................233.1.2.三四线城市政策转向2018年销售或同比下降...........