房地产行业：资金不足将拉动投资下行——房地产行业研究

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1、房地产行业：资金不足将拉动投资下行——房地产行业研究房地产研究2010年11月18日研发部邵明慧SAC执业证书编号：S1340210090001联系人：张鹏电话：010-68858133Email:zhangpeng@cnpsec4>>基本资料：行业数据（1-10月）全国房地产投资额：38070亿元房屋新开工面积：13.18亿平方米房屋竣工面积：4.2亿平方米商品房销售面积：7.24亿平方米开发企业土地购置面积:3.28亿平方米开发企业资金来源：56923亿元房屋销售价格同比上升8.6%房屋销售价格环比上升0.2%国房景气指数103.57资金不足将拉

2、动投资下行——房地产行业研究摘要:“利用外资”增速较快但占比依然较低。今年以来“利用外资”的增长速度较快，1-10月份，“利用外资”累计同比达43.3%，比前三季度提高17.3个百分点。截止10月末，资金来源中“利用外资”的占比达0.95%，比今年年初的0.51%提高0.44个百分点。但从历史来看，当前“利用外资”的水平依然较低，相比2009年7月之前1%以上的水平，目前仅是接近，未达到平均水平。“其他资金”占比稳定，但增速回落。今年其他资金来源占比较高，在42%~44%之间波动，这主要源于今年的增速虽然呈回落趋势。今年以来“其他资金”增速逐步回落，

3、从年初的111.9%，回落至10月底的21%。“其他资金”增速前高后低与去年比较的基数有关，也受今年的销售情况影响。“自筹资金”占比逐月增加，增速维持高位。从年初的32.91%上涨至10月末的37.86%，与2008年走势相同，不同于往年先高后低的走势。但占资金总来源的比重则低于2008年。增速方面今年以来一直维持在50%的高位，达到近几年来的高点。“国内贷款”占比显著降低。今年以来，“国内贷款”的占比显著低于历史年份。截止今年10月，国内贷款占资金来源的比重为18.35%，比2月份的23.77%低5.42个百分点。结论及建议：今年以来，房地产投资仍

4、然维持较高增速。我们借鉴2008年的经验，认为其中一个重要原因是2009年末开发企业积累了充裕的资金以维持今年以来较高的发展速度。但随着调控的深入，开发企业资金来源增速回落至开发投资增速以下。通过我们的分析可知，房地产销售对开发资金来源的影响最大，因此未来如果销售情况没有改善，势必会导致开发企业投资热情降低，这将意味着开工减速以及项目购置的暂缓，更进一步导致供给的减少，加剧供需矛盾。落实到上市公司，我们认为开发投资的下滑对公司业绩将产生利空影响。但从另一角度看，投资过度下滑或许会让政府调控有所减缓，对目前估值较低的房地产板块而言，有利空出尽的作用。个

5、股方面仍然建议关注销售业绩良好、财务稳健的龙头型公司。渐飞研究报告-//bg.panlv.net房地产行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分一、房地产开发资金来源结构分析房地产开发资金来源由四部分构成：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金。国内贷款指报告期房地产开发企业（单位）向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款（包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等），地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。自筹资金是指开发企业自行筹措的用

6、于房地产投资的资金。利用外资是指报告期内收到的用于房地产投资的国外资金，包括统借统还、自借自还的国外贷款，中外合资项目中的外资，以及对外发行债券和股票等。其他资金指报告期内收到的除以上各种资金来源之外的资金。主要包括定金及预收款、个人按揭贷款和应付款项等。一般而言，其他资金的来源占比最大，在总资金来源中占比在37%~48%之间；其次是自筹资金，一般占总资金来源的31%~37%；然后是国内贷款，占比在18%~24%之间；最后是利用外资，占比在0.6%~1.8%之间。1.1房地产开发资金来源内部的相互关系开发资金来源的四个组成部分是此消彼长的关系，其中国

7、内贷款主要受到国家信贷政策的影响，利用外资则与国家政策、国际资本流动等因素相关，两者相对独立。比如国内贷款一般年初发放较多，然后逐月减少，因此年初的资金占比中，国内贷款的占比较多。而“其他来源”和“自筹资金”从历史来看此消彼长的关系更加明显。一般而言，年初开发企业销售较少，开发资金更多的来源于公司的利润结转或其他公司借款等。随着年中销售收入增加，开发企业资金逐渐充裕，自筹资金的压力减小，占比也逐渐减小。值得注意的是，当开发企业销售不畅时，便需要更多依赖自筹资金，此时自筹资金的占比将逐月加大，如2008年和今年两者便不再呈反向关系，而是逐渐趋近。渐飞研

8、究报告-//bg.panlv.net房地产行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分图表1：房地产开发资金来源