房地产行业专题：地产债利率下行，行业ROE上行

《房地产行业专题：地产债利率下行，行业ROE上行》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、http://research.stocke.com.cn正文目录1.房企带息负债增速回落，降杠杆转向稳杠杆31.1.典型房企总带息债务增速回落至5.4%，带息负债率降至30.3%31.2.长期借款融资增速回落，债券融资增长稳定42.地产债发行回暖，龙头房企债票面利率下行显著52.1.地产债仍旧以再融资为主，偿债高峰期推升地产债发行量52.2.高评级地产债发行利率下行显著63.利率优于总量，融资成本下行帮助企业ROE水平维持高位7图表目录图1：A股典型房企带息债务总量及同比增速3图2：A股典型房企带息债务/总

2、资产3图3：A股典型上市公司长期借款总量及同比增速4图4：房地产开发投资国内银行贷款资金来源及增速（亿元）4图5：房地产信托余额及同比增速（亿元）4图6：典型上市房企应付债券存量及增速（亿元）5图7：长期借款及应付债券增速对比5图8：房地产行业信用债发行与到期偿还规模5图9：房地产行业债券发行总量5图10：Top50房企集中度6图11：地产债平均利率6图12：不同评级地产债平均利率6图13：不同评级地产债发行量7图14：各属性房企地产债平均发行利率7图15：典型上市房企整体ROE水平7图16：典型上市房企权益

3、乘数7图17：典型上市房企利润总额／息税前利润8图18：典型上市房企ROE非杠杆因素拆解8表1：典型房企ROE水平对债券融资总量及融资成本敏感性分析8表2：招商蛇口ROE水平对债券融资总量及融资成本敏感性分析9表3：新城控股ROE水平对债券融资总量及融资成本敏感性分析91.房企带息负债增速回落，降杠杆转向稳杠杆1.1.典型房企总带息债务增速回落至5.4%，带息负债率降至30.3%我们首先从上市公司层面来看，从上市开发商带息债务层面分析房地产开发企业的债务周期。自2011年以来，从典型房地产A股上市公司带息债务

4、增速情况可以看出，开发商经历了两个债务周期。本轮债务周期从2015年开始，自2017年带息债务达到高点，同比增速达到15.5%，至今增速仍旧在持续下滑中。至2018年3季度，统计范围内的上市房企带息增速回落至5.4%的较低水平。典型房企的带息债务总量在1.41万亿左右。图1：A股典型房企带息债务总量及同比增速16000140001200010000800060004000200002011/032012/032013/032014/032015/032016/032017/032018/0318%16%14

5、%12%10%8%6%4%2%0%http://research.stocke.com.cn带息债务总量同比增速资料来源：Wind、从带息债务与总资产比例来衡量开发商带息负债率已经从2017年9月32.2%的历史高点回落至30.3%，基本上是2013年以来的平均带息负债率的平均水平。图2：A股典型房企带息债务/总资产33%32%31%30%29%28%27%26%2011/032012/032013/032014/032015/032016/032017/032018/03带息债务/总资产资料来源：Wind、

6、1.1.长期借款融资增速回落，债券融资增长稳定债务结构方面，房地产企业带息负债主要以长期负债为主，其长期负债主要包括两个部分，其一为主要为由开发贷构成的长期借款，另外一部分则是由房企公司债构成的应付债券。目前，在我们统计的典型上市房企中，根据三季报披露情况，带息债务合计1.41万亿左右，其中，长期借款0.71万亿，占总带息债务比例52%；应付债券总量0.28万亿，占总带息债务比例20%左右。图3：A股典型上市公司长期借款总量及同比增速8000700060005000400030002000100002011/

7、032012/032013/032014/032015/032016/032017/032018/0325%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%长期借款总量长期借款同比增速资料来源：Wind、2015年及之前的时间里，房地产企业带息债务快速上升主要是由于长期借款的快速增加，这里面一方面包含了由银行层面以开发贷投放的资金，另外一方面也包括了通过信托通道投放的资金。自2017年以来，银行层面对于开发贷投放相对谨慎，大部分银行设立白名单制支持龙头开发商开发贷资金需求，房地产开发投资资金来源中，国内银行

8、开发贷同比增速从2017年6月18.6%的高位回落至2018年9月的-8.1%。开发商信托融资2017年对于非标融资环境的收紧以及信托成本的进一步上升，开发商信托融资规模增速今年有所放缓，房地产信托余额增速由年初60%左右的增速回落至40%。根据Wind统计的1至2年的房地产信托的预期收益率今年一路上升至8.46%，考虑到房地产信托发行的成本，开发商从信托方获取的平均资金成本超过10%。图4：房地产