房地产行业过度投资问题的研究

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1、南京财经大学本科毕业论文目录中英文摘要及关键词…………………………………………………………1正文……………………………………………………………………………2一、相关概念及理论基础……………………………………………………2（一）自由现金流…………………………………………………………………2（二）过度投资…………………………………………………………………2（三）托宾Q值…………………………………………………………………2二、房地产投资概述…………………………………………………………2（一）房地产投资概况…………………………………………………………3（二）房地

2、产投资的特点………………………………………………………3三、房地产行业投资存在的问题……………………………………………3（一）投入投资额增长过快………………………………………………………4（二）市场房价畸形高涨…………………………………………………………4（三）住房空置率高……………………………………………………………4（四）住房供给结构不合理………………………………………………………4四、对房地产行业投资的实证研究………………………………………5（一）限购政策…………………………………………………………………5（二）人口政策……………………………………

3、……………………………6（三）影响与现状分析……………………………………………………………6五、对房地产行业过度投资问题的对策与建议………………………………6（一）房地产投资项目需要做好长远规划…………………………………………6（二）改善公司股权结构提高公司治理水平………………………………………7（三）强化信息披露，提高公司透明度……………………………………………7（四）建立科学有效的决策、监督和执行机制……………………………………8（五）健全并贯彻落实法律制度加大执法力度……………………………………8（六）根据房地产行业特征采用相宜政策……………………

4、……………………8参考文献………………………………………………………………………1011南京财经大学本科毕业论文房地产行业过度投资问题的研究[摘要]在我国，房地产业属于第三产业，房地产市场在2003年至2007年间迎来了行业发展的黄金期。但是2008年金融危机的袭来也使得一枝独秀的房地产行业终究难以独善其身。当年商品房销售数量和销售额双双受挫下降，首次出现负增长。而在2009年我国的房地产就一改颓势，并在之后缓慢增长，总量一年一年增加。同时中国政府为了应对金融危机的影响推出了一系列包括四万亿投资计划在内的救市政策。本文基于不同地区房地产开发投资以及同地区

5、不同时间房地产开发投资情况数据，研究我国房地产企业投资的情况，探究各地区房地产行业投资是否过度以及过度投资对市场的影响，同时寻求缓解乃至解决过度投资问题的可行方案。[关键词]房地产开发商过度自信投资需求11南京财经大学本科毕业论文一、相关概念及理论基础房地产业作为第三产业，是我国的支柱产业之一，不仅在老百姓心中占有举足轻重的地位，同样对国民经济健康运行也起着事关重大的作用。（一）自由现金流自由现金流（FREECASHFLOW）这个概念指的就是一种全新评估公司实际价值的指标，方法，体系以及概念，这个概念的提出最早是出现在二十世纪八十年代，它是通过美国著名的

6、西北大学著名教授拉巴波特以及哈佛大学著名教授詹森等人一同提出的。自由现金流简单的来说就是指企业经营活动产生的现金流量扣除资本性支出的差额，是用来衡量企业实际拥有的能够回报股东的现金的一种财务方法。由于企业会计选择对自由现金流不会产生影响，并且管理层操控自由现金流的可能性比较低，因此自由现金流可以充分衡量一个公司的业绩，所以目前上市公司为了便于投资者对企业的长远发展能力进行评估。都被要求在年度财务报表中披露这项指标。（二）过度投资经济学的主要创始人亚当·斯密在《国富论》早在18世纪就提出这个概念，而“过度投资”首先是詹森在1986年首次在《TheAmeri

7、canEconomicReview》上提出的，认为过度投资认为是自由现金流的理论基础。投资者投入资金并且希望在未来自己可以获得更多回报的过程即投资。而所谓的过度投资指的是公司在满足自身经营需要的基础上，管理层将多余的现金投入在那些未来收益可能为负的项目上。（三）托宾Q值托宾Q值这个概念是由著名的经济学家詹姆斯·托宾提出的，这个指标主要是用来评估公司资产市场价值是否是处在合理区间，有没有被错误评估的状态。托宾Q值这个指标代表的是公司资产市场价值同公司资产重置价值的比值，这个指标是调控货币政策效果的关键指标之一。如果说Q值小于1，这就代表的是公司在购买已有资

8、本产品所花费的资金会比全新生成资本产品的价格会更加便宜；如果说Q值大于1，在此时