农村宅基地使用权流转制度探讨

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1、农村宅基地使用权流转制度探讨［提要］2007年通过的《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从中可看出其放弃了继续对宅基地使用权流转持完全禁止的态度，但也没有突破既有立法，仅仅是为将来立法承认宅基地使用权合法流转留下了空间。这不利于规范农村宅基地使用权流转市场，因此建立更加完善的宅基地流转制度成为一种迫切。关键词：宅基地使用权；流转；必要性：F321.1：A收录日期：2012年4月18日一、宅基地使用权的概念及特征（一）宅基地使用权的概念。关于宅基地使用权的概念，国内的学者对其做出了不同的定义。王利

2、明认为，宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。江平认为，宅基地使用权是一种独立的用益物权种类，是农村集体所有权所派生的一种他物权，属于传统民法上的地上权的一种。根据我国《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权在性质上与建设用地使用权、土地承包经营权一样都属于用益物权。（二）农村宅基地使用权的特征1、主体的特殊性。目前宅基地使用权的主体仅限于农村集体成员。《土地管理法》第六十二条规定，农村村

3、民一户只能拥有一处宅基地。2004年12月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。通过以上规定可以看出，使用人的特定身份是取得农村宅基地使用权的前提条件。宅基地使用权只保障农民的居住权，城镇居民不享有该项保障。若非本集体经济组织成员无法获得宅基地的使用权，也不能通过受让房屋使用权而获得宅基地使用权。2、客体的特定性。农村宅基地使用权的客体仅限于集体土地。《物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。从本条规定可

4、以看出，宅基地使用权的客体范围被限定在集体所有的土地上。3、使用权的无期限性。宅基地使用权是为了保护农民的基本生存问题而设立的一项制度，现行法律法规中，并没有涉及宅基地使用权期限的规定，宅基地使用权人的使用权受法律保护。一旦农户取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有权人，那么该宅基地就不会被收回，除非失去农民身份或被征用。二、宅基地使用权流转现状（一）隐性市场大量存在，非法交易泛滥。现行法律法规虽然严格限制宅基地的流转，但农村宅基地和农村房屋的交易是普遍现象。由于宅基地使用权的原始取得是无偿的，其流转的成本非常低，在利益的驱动下，农民往往将闲置不用的宅

5、基地及其房屋进行转让，形成了宅基地使用权流转的隐性市场。（二）宅基地使用权流转的司法现状。在司法实践当中，有关宅基地使用权流转的案件越来越多，同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时，有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让，认定转让行为无效；而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权流转的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记

6、申请的规定，认定该转让行为有效。还有的法院依据《合同法》的有关条款以宅基地买卖违法为由宣告转让合同无效。三、宅基地使用权流转的必要性（一）允许宅基地使用权流转有利于拓宽农民的融资渠道，提高农村土地的利用效率。对于农村的广大农民来说，其最大的私有不动产就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我国现行的法律限制宅基地使用权的流转，也就阻止了农民以房屋进行抵押贷款、入股等流转方式的可能，从而缩小了农民进行融资的渠道，不利于农民收入的增加，对农民不公平。农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利，在市场经济条件下，往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置，如果严

7、格限制宅基地的流转，则由于受让人仅限于农村村民，则转让价格显然会比较低，不利于实现宅基地使用权的交换价值。因此，允许农村宅基地使用权的流转，既可增加农民融资的渠道，也有利于提高土地的利用效率。（二）允许宅基地使用权流转是加快我国城市化发展的需要。改革开放以来，我国进入了一个相对快速的城市化进程。大量的农村剩余劳动力转移至城市，促进了劳动力的自由流动。不允许农民将宅基地使用权抵押、出资就必然减少了农村城市化进程的外部资金的注入。放开宅基地使用权流转限制，将会把农村宅基地巨大的经济价值开发出来，使农民获得大量的原始资本积累，这样无论是进城投资或定居买房都将

8、为农民融入城市提供一个良好的物质保障。放开宅基地流转的制度有利于农村剩余劳动力转移到城市，加快