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1、论农村宅基地使用权流转制度内蒙古农业大学(社会科学版)JouiT~dOfInnerlXkx'~liaAgrlculmMUniversitSx'ialSm∞F.cfilion)2007年第4期(第9卷总第34期)No.42007(Vo1.9SumNo.34)论农村宅基地使用权流转制度●胡廷松汪琴(华侨大学法学院.福建泉州362021)摘要:本文在重塑农村宅基地的概念的基础上,阐释了农村宅基地使用权是一种与身份紧密相关的特殊的用益物权.针对农村宅基地使用权制度的缺失,设想建构以身份分配为主,按需分配为辅,有明确的存续期和消灭原因,并在一定条件下须有偿使
2、用的农村宅基地使用权流转制度.认为,应坚持城乡一体化原则,允许农村宅基地使用权在城乡居民间自由流转,并在此基础上,建立完备的规范化的农村宅基地使用权流转制度.关键词:农村宅基地;宅基地使用权;流转中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009--4458(2007)O4一O186一O4城乡二元结构的现实,促成城乡经济,社会的二元分化.户籍制度正是这一现实的产物.我国根据户籍制度将宅基地分为城市宅基地和农村宅基地.由于城市居民享有全面的社会保障,能通过圈家和社会给予的物质帮助维持其基本生活水平,因而,我国法律赋予城市居民自由处分其宅基地的权
3、利;相对城市而言,农村社会保障体系尚不健全,土地是农民维持其基本生计的保障.农民利用土地修建住宅,实现居者有其地;同时利用土地从事农作物耕作,保障其基本物质生活来源.正因如此,我国在《物权法草案》第五次审议中对"农村宅基地的自由流转"仍然保持否定态度.其实,这种针对城乡宅基地的二元做法,既不符合效率与公平原则,又未兼顾农村土地利用的现实.因此,为了提高土地经济价值和资源配置效率,避免土地浪费,使得土地承担真正意义上的社会保障责任.一,农村宅基地基本概念及其使用权性质1.农村宅基地基本概念宅基地是指人们用于修建住宅的土地.在我国,宅基地按照所处的地域
4、不同,可分为三类:即位于城市建城的"城市宅基地";位于城市郊区的"郊区宅基地";位于农利'的"农村宅基地".其中,城市宅基地是由集体所有转为国家所有,宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨固有土地使用权,相当一部分房屋已登记房屋所有权;郊区宅基地是位于城市建城区与城市规划区之间,具有明显的两委性一…城不城,乡不乡.土地属于集体所有,宅基地使用权为集体土地使用权,但有部分已经转为有出让土地使用权,部分房屋已登记房屋所有权.由于城市宅基地不1l郊区宅基地可以自由流转,房地产产权交易异常活跃,两此,宅基地的使用者和房主具有明艟的社会化特征.较上述两种宅基地
5、而言,农村宅基地基本没有受到城市化的影响.仍保持着自然村落的状态.基于农村土地须承担社会保障的需要,现行法律禁止农村宅基地自由流转.农房交易具有封闭性,一般仅限于集体经济组织成员之间.综上所述,我们可以将农村宅基地定义为,依村集体组织成员的申请,由集体经济组织依法无偿分配给该成员所在农户修建住宅和满足他们基本生活需要的一定面积的土地.近几年来,随着农村城镇化及工业化不断地推进,工业"圈地运动"造成大面积耕地的流失;农产品价格持续低落,大量农民弃耕进城务工,农村宅基地凶此长期闲置.土地对农民的保障陷入了两难困境,一方面,现有土地制度的确能使土地部分承
6、担农民养老和失业保险的替代物;但另一方面,以牺牲土地经济绩效和资源配置效率为代价的土地制度降低了土地的经济价值,削弱丁土地的保障功能,使得土地难以承担真正意义上的社会保障.因此,赋予农村宅基地商品特性,使其依法自}h流转,是符合现代经济发展要求的.2.农村宅基地使用权性质农村宅撼地使用权,是我国特有的一种用益物权形式,是指农村居民在依法取得农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利.具体包括:一是依法取得.农村村民获得宅基地的使用权,须向所在地的土地管理部门申请,经批准后才能取得宅基地的使用权.二是永久使用.宅基地的使用权没有期限,拥有宅基
7、地使用权的村民,有权在宅基地上建造房屋,工棚,厕所等建筑物,并对建筑物享有所有权,依建筑物所有权而长期,永久的使用宅基地;有权在房前屋后的空闲.........................................................................一'*收稿日期:20O7_O卜一5基金项目:华侨大学科研基金资助项目.作者简介:胡廷松(1971一).男.湖北松滋市人,华侨大学法学院.讲师.法学硕士,主要从事诉讼法,民商法研究.●胡廷松.汪琴论农村宅基地使用权流转制度法学地上种植花草,树木,发展庭院经济,并对其收
8、益享有所有权但这种长期不变也不是绝对的,不排除乡级人民政府对辖区内宅基地统一规划和重新调整.三是随房转移.宅基地的使用权依
