论农村宅基地使用权的流转

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1、论农村宅基地使用权的流转　　摘要：宅基地使用权适度流转关系到土地的集约高效利用和农民财产权利的有效保障，探讨了农民宅基地使用权流转的现状并提出了完善宅基地使用权自由流转制度的设想。　　关键词：宅基地；使用权；流转　　　　宅基地是我国农民安身立命之本，宅基地使用权是农民土地权利中的基础性权利，其能否合理、适度流转，不仅关系到土地的集约高效利用和农民财产权利的有效保障，而且关系到农村的稳定和繁荣，关系到国民经济和社会的可持续发展。2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出，“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地

2、承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”，正式提出了农村土地流转的问题，本文就此作简单探讨。　　　　1宅基地的概念　　　　在我国，宅基地属于集体建设用地的一种，对宅基地这一对象的定义不同，主要有广义和狭义之分：广义上的宅基地是所有用于建造房屋以供居住、使用的土地，包括国家所有土地和集体所有土地上的住宅用地。狭义的宅基地仅仅针对集体所有土地上的农村居民，是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、辅助用房(包括厨房、厕所、仓库)、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。　　宅基地双重含义的存在有历史上的原因，从20世纪50年代

3、起，我国对城乡居民的建房用地都实行无偿批准、无偿使用制度，确保人人居有其所。但随着后来城镇住宅商品化，我国相关的土地法律逐步取消了城镇居民宅基地无偿使用，仅仅在农村保留原来的分配制度，由此，城乡居民住宅用地制度形成“双轨制”。宅基地的概念亦由广义变为狭义，相对应宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。　　　　2农民宅基地使用权流转的现状　　　　现行法律规定的宅基地使用权流转制度，比起过去计划经济体制下的规定并无实质区别，其主要体现在《土地管理法》第62条第3款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基

4、地的，不予批准。”其他的一些行政法规和部委规章像《村镇建房用地管理条例》《关于加强农村宅基地管理的意见》也间接地说明了此问题，即使是集体建设用地使用权流转研究走在前列的广东省，也在其2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第4条中特别写明附民住宅用地使用权不得流转。”另外，2007年3月公布的《物权法》第153条也映证了《土地管理法》的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”此立法的由来，是2006年12月全国人大常委会第七次审议物权法草案，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”予以删除，这为今后修改

5、有关法律或调整相关政策做了铺垫，2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出，“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”，正式提出了农村土地流转的问题。　　　　3完善宅基地使用权自由流转制度的设想　　　　在宅基地使用权的流转环节，很多地方交易混乱、监管不力等问题，本文认为，创建新型宅基地使用权制度，一方面应当体现出国家的公权力，国家必须积极介入宅基地管理工作，并要求地方政府重视和配合。另一方面，也要逐步分清国家和集体两种主体，落实宅基地所有权，重视保障权利人的合法权利，杜绝

6、各种以“公共利益”为借口的侵权行为，这二者一公一私，看似矛盾，但后者应当是独立并得到国家承认和保障的，惟有这样，才能避免集体利益被架空和侵吞，根本上实现“国”与“民”的利益一致。完善宅基地分配、使用、流转、收回制度。　　　　3.1改进宅基地申请制度　　在申请宅基地这一最初环节，基层政府国土部门必须与村委会相协调，建立健全各硕用地审批制度，严格劫法，按章办事，本着‘先批后建'的原则，对未经审批强行占地建房者，应依法从严处理。同时，要加大对《土地管理法》等法律法规的宣传力度，提高村民的法律意识，让农民自觉珍惜节约土地.相关承办人员必要时还应深入群众走访调查，并做好控

7、告检举工作，既要减少虚假申请事件的发生，也要保证村镇干部的廉洁。　　　　3.2加强宅基地登记制度　　在《物权法》制定过程中，有部门和专家曾建议明确规定统一的不动产登记机构和登记制度.他们认为，现在的登记机关太多太乱，应当把不动产统一到一个登记机关。宅基地登记也存在这种问题。本人认为，可以建立从分配到流转的统一的农民不动产登记制度，并注意加强变更登记工作。要明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等问题.有学者还认为，有条件的市、县，应对农村宅基地进行一次普查，健全宅基地地籍档案。在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确

8、权规定，积极探索“两图一