论宅基地使用权流转的宪法保护

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1、论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护论宅基地使用权流转的宪法保护河南省政法管理干部学院学报2010年第1期(总第118期)论宅基地使用权流转的宪法保护秦涛张亮.(1,2.武汉大学法学院,湖北武汉430072)摘要:宅基地使用权属于农民的私有财产,我国宪法保护公民私有财产权与现行法律限制公民自由处分宅基地使用权的规定相矛盾,也不利于我国经济建设大局和人民居住条件的改善.我国应该完善宪法对这种私有财产权的保护,使得法律限制财产自由更加符合社会公共利益.关键词:宅

2、基地使用权;宪法保护;公共利益中图分类号:D921文献标识码:A文章编号:1008—6951(2010)01-0161—05宅基地使用权流转放宽是近几年社会讨论的热点法律问题,农民宅基地使用权属于公民的私有财产权,对此《物权法》和国土资源部出台的行政规章都已加以确认.在现行法律体系内,农民对宅基地使用权处分是受到法律限制的,不能转让给本集体经济组织成员以外的民事主体,这与我国宪法的立宪精神相矛盾.法律对私有财产自由的限制应以是否符合”公共利益”为衡量标准.当前我国经济发展迅速,大量在城市务工的农村剩余劳动力需要居所,我国宪法的人权保障精神也需要在公民的住房上有所体现,放宽宅基地使用权流转

3、限制已经是不容回避的问题.一,宅基地使用权流转限制问题的提出“宅基地”是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有,利用的本集体所有的土地.城市近郊小产权房主要是建设在农民宅基地上的用于买卖的房屋,如果对这种宅基地和建设在其上的商品性住宅财产进行宪法定位的话,应当属于私有财产,我国现行法律限制公民对这种房地一体的私有财产处分.按照我国现行法律规定,农村房屋建设用地的使用权不能转让给农村集体经济组织以外的购房者,所以相对于城市国有土地上建设的商品房而言,购房者不能在国家房地产登记管理机关进行房屋所有权登记,只能由村委会或乡政府出具购房证明.对于城市国有土地上建设的进行了房屋所有权登记的商品房而言

4、,这种建设在农村集体所有土地上的商品性住宅的产权显然”小”了很多,故称之为小产权房.城市郊区的农民将房屋(小产权房)卖给了集体经济组织以外的民事主体,也就出让了宅基地使用权,房地一体是个客观事实.《土地管理法》第六十三条规定不允许买卖农村土地使用权与城市郊区农民宅基地巨大的市场需求发生了矛盾,宅基地使用权流转纠纷连同建设在宅基地上的小产权房产权纠纷也就层出不穷了.作为一种私有财产权,宅基地使用权是建立在财产之上的权利,是具有财产价值的权利¨.私有财产是财产所有人对其财产享有不受国家和其他行使国家委托的权力的组织的限制,剥夺或侵占的权利J.按照《土地管理法》规定,农民拥有宅基地的使用权,这

5、种使用权属于用益物权,是农民个人的私有财产权,在宅基地上所建房屋也属于农民的私有财产.按照我国现行法律的规定,如果宅基地使用权流转到集体经济组织成员以外的其他民事主体名下,就不属于受法律保护的合法财产权,但是它作为收稿日期:2009—08—11作者简介:1.秦涛(1981一),男,山西闻喜人,武汉大学法学院宪法学与行政法学2007级博士研究生;2.张亮(1983～),男,湖北武汉人,武汉大学法学院民商法学2009级博士研究生.161一种财产权,其中包括了基于土地使用权和附着于其上的房屋产生的利益,也包括了双方意思自治的契约自由利益.从法律性质上看,宅基地使用权交易首先是个合同行为,属于不

6、动产买卖合同,对这种财产处分行为,我国法律是持禁止态度的.依据《合同法》第七条的规定,宅基地使用权转让给集体经济组织成员以外的其他民事主体的合同是违反法律规定的合同,其结果是成为无效合同,不能得到法律保护,所以这种基于平等主体间意思自治的合同行为所产生的财产权是不受我国法律保护的.我国土地不能买卖,国有土地,集体所有土地都只能变动使用权.按照我国《宪法》第十条的规定,城市土地归国家所有,农村和城市郊区土地,属于农民集体所有,宅基地和自留地,自留山,也属于集体所有.任何情况下,不允许买卖土地,能够流转的只有土地使用权.我国宪法并没有限制宅基地使用权流转,而下位法则建立了一套限制集体土地使用

7、权流转的法律制度.按照《土地管理法》第六十三条规定:”农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设”,而能够进行流转的只有国有土地使用权,按照《物权法》第一百三十五条规定:”建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有,使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物,构筑物及其附属设施.”想要取得土地使用权的”大产权”,只能通过政府的土地征收,征用途径来解决,这样一来,土地产权的解决就不再是一个民商事法律行为了,而主要