论宅基地使用权流转的法律适用

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1、050应用05.2011论宅基地使用权流转的法律适用文／王中伟王伯文宅基地是农村土地的重要组成部分。宅基地使用法律性质，还是赋予完全的物权性质；行使宅基地使用权是农民建造住宅的物质保障，安身立命的必要条件，权中的疑难问题，人民法院如何适用法律等问题已经作为我国物权制度的一种特殊形式，也是农民最基本摆上重要议事日程。的财产权。流转亦即转让和流通，宅基地使用权流转是一、宅基地使用权流转的法律特征指法定主体依法取得宅基地使用权后将该使用权在土根据原国家土地管理局政策法规司1992年5月地二级市场以一定的方式处分，使其主体发生变化的28日《关于

2、农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》：法律制度。随着我国社会主义市场经济体制的不断完“土地管理法第四十五条所指的‘建住宅’，应当理解为善，城市化和工业化进程不断推进，宅基地的原有功能农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他已经不能满足农民、农村、农业的发展需要，更不适应建筑物和设施。”所以我们说，宅基地是指住宅用地，包社会主义市场经济和城乡统筹发展。针对我国城乡二括居住房间及其必要的附属设施用地，凡正常使用的元经济结构的特点，创新宅基地使用权流转制度，发挥宅基地范围内的附属用地，不应视为空闲地。而农村宅市场在资源配置中的基础性作

3、用，对于帮助农民发家基地使用权依物权法第一百五十二条的规定，是指农致富，推进城乡统筹发展，加快新农村建设都具有不同村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的①寻常的意义。2008年12月《重庆农村土地交易管理暂土地，在该土地上建造房屋和其他附属物的权利。宅行办法》（以下简称《重庆农地交易办法》）出台，重庆农基地使用权是一种独立的用益物权。所谓用益物权，是村土地交易所的建立，对在城乡统筹背景下行使宅基指直接支配他人之物而利用其使用价值的定限物权。地使用权创立了新的制度平台。面对新生事物，宅基地其含义包括直接支配物的权利、直接支配他人之

4、物的是固守生活保障功能，还是在保持原有功能的基础上，权利、支配物的使用价值的权利。农村宅基地使用权是增加财富增长功能；宅基地使用权是坚守用益物权的一种建立在集体所有的土地之上的权利，村民所享有①洪学军主编：《房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年1月版，第57页。应当做好沟通工作。探索建立人民陪审员履职评价机关主体对我院案件审理、司法作风、队伍建设、审判管制。探索建立陪审员参审档案，选择有效评价方式，将理等方面的意见、建议，及时发现影响司法公信力的问人民陪审员的参审积极性、参审程度等情况记入档案，题和不足，及时整改、及时

5、反馈。对于人大代表、政协委在定期向人大反馈的同时，有针对性地加强培训工作，员和上级机关督办的案件，探索建立满意度回访与通提高人民陪审员履责的能力和水平。报机制。对每季度各业务庭审结的督办案件，督办联络三是完善与人大代表、政协委员、特邀监督员和民部门要逐一进行回访，对人大代表、政协委员、上级机意咨询员定期交流沟通制度。在坚持现有的与人大代关的满意度进行测评，主动征求意见建议，并对各个业表、政协委员、特约监督员和民意咨询员联络沟通机制务庭的满意率进行通报，对存在的问题进行反馈。各业的基础上，进一步完善定期征询意见制度。针对不同主务庭要根据满

6、意度测评情况和存在的问题，及时研究体，通过定期举行座谈会、情况通报会等方式，听取相改进措施，促进执法水平不断提升。051应用05.2011的这一用益物权受到法律的保护。从立法上理解，农村的劳动。房屋的标的物产权结构为：房屋所有权＋农村宅基地三是获取法定性。宅基地使用权的取得主要分原使用权。因此，研究宅基地使用权流转，必然涉及农民始取得、受让取得和继承取得。宅基地使用权的原始取对房地产所有权以及宅基地使用权的处分权能。农村得又分已有宅基地使用权的初始登记、新增宅基地使集体建设用地使用权，按照用地目的可分为宅基地使用权的设定登记。一般而言，

7、宅基地使用权的原始取得①用权、经营性建设用地使用权、非经营性用地使用权。必须通过申请、审批、登记的法定程序。首先，村民要向依据法律规定，宅基地使用权又分为城镇宅基地使用村民委员会提出申请，由村民委员会组织讨论决定。根权和农村宅基地使用权。据土地管理法第十二条和第六十二条的规定，村民建现存城镇历史遗留下来的个人私房和新中国成立住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原后依法申请建造的个人私房所享有的城镇宅基地使用有宅基地和村内空闲地。同时，村民一户只能拥有一处权，或因房屋不存在而消灭，或为了公共利益等原因由宅基地，其面积不得超过省、自

8、治区、直辖市规定的标国家收回。所以，对城镇居民私人房屋来说，国有土地准。并且，村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，有关使用权逐渐取代宅基地使用权，城镇宅基地使用权终权力机关不予批准。其次，农村宅基地的取得必