农村宅基地使用权流转的法律思考

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1、农村宅基地使用权流转的法律思考　　一、宅基地使用权与宅基地使用权流转的概述　　（一）宅基地使用权　　宅基地使用权在是在我国特定的政治经济制度的背景下产生的，即便在全世界范围内都是一种极为与众不同的用益物权。在很多国家土地资源都是由市场来统一配置的，并没有城乡之分，也没有所谓的宅基地，但是不可否认其在我国物权体系中与其他的用益物权有着同等重要的地位。针对其概念，我国著名法学家王利明教授认为，“宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，占有和使用集体所有的土地进行的权利。”[1]还有学者主张，“农村宅基地使用权，是由农村集体土地所有权所衍生的一种他物权，具有

2、十分明显的独立性。”[2]综上所述，宅基地使用权即指权利人依法享有的在集体所有土地上建造住宅及其附属设施的权利。　　（二）宅基地使用权流转　　宅基地使用权流转，不仅仅是指宅基地使用权主体的变化，除此之外它还包括时候用权产生、变更、消灭的过程。在目前，宅基地的取得是有严格规定的，必须通过相关人权利人的主动申请方可取得，只有符合条件的村民向村组织按照程序提交申请，经核实符合规定，经批准才可以取得。如果，村民以合法的形式将宅基地之上的房屋进行流转就会造成宅基地使用权人的变更。　　二、农村宅基地使用权流转的现状及问题　　现今，我国主要的经济模式已经发生了很大的变化，

3、商品经济已将占据了主导地位。这个在特定的政治经济制度的背景下产生的土地制度已不符合商品经济时代的要求，致使其在流转过程中出现了各种各样的问题。　　第一，“一户一宅”愈来愈难实施下去。在广大农村地区农民取得宅基地的公示方式并不登记而是占有，这使得宅基地使用权流转在农村地区非常的混乱。“一户多宅”与占地超标的现象普遍，在很多情况下，“一户一宅”原则实际上已经是名存实亡了。　　第二，农村地区空闲有大量宅基地，而且有愈演愈烈的趋势。随着商品经济大潮的来临以及生产力的发展，越来越多的农民脱离了祖辈生活的农村，离开了世代相依的土地来到了城里，这必然导致他们在农村住所的空

4、闲。然而与此同时我们却面临着另外的一个问题，那就是土地资源的严重不足。　　第三，登记制度在现实中很难贯彻执行。在农村，宅基地往往和房屋一样，往往被农民当作是私有财产。农民的法律意识比较单薄，他们没有登记的概念和习惯。而且在现实中，我国很多地方都实行房屋与土地的分别管理，这很容易造成相关主管单位在转让登记手续办理上相互推诿。再加上实践中，农村地区往往会存在着一些土地划界的问题，比如相邻村庄在集体土地边界上划界争端。　　第四，不受政府监管调控的隐蔽交易市场带来了极大的隐患，这极大地冲击了原有的制度建设。随着经济的快速发展，土地资源日益紧缺，土地的价值与日俱增。利

5、益的驱使使得人们开始按照自己的意愿而不是按照国家设想进行土地交易，这包括农村闲置房屋的买卖以及出租。这种的自发行为具有相当的隐蔽性，不易控制，而且很容易引发纠纷。由在隐蔽性很强，现实中监管者往往很难及时的发现这种交易行为，政府很难对这种行为进行有效的调节控制。　　第五，农民融资困难，农村金融事业发展缓慢。许多农民家庭会经常遇到资金不足的问题，特别在扩大产业规模、调整产业结构的情况下更需要大量资金支持。由于各种原因，在广大农村地区农民贷款难的状况不断加剧，而对宅基地流转的限制使这种状况更是雪上加霜。　　三、完善农村宅基地使用权流转制度的建议　　（一）逐步建立起

6、宅基地使用权流转登记制度　　目前农村出现的土地流转形势已经是不可逆转的了，要想保证其安全有效的流转，就需要一个必要前提，那就是产权的清晰明确。想要保证这个前提的实现，就需要在农村地区建立健全宅基地使用权的登记制度。农村是熟人社会，他们之间彼此比较熟悉，因此在进行交易的时候他们几乎不登记。这就使得宅基地的使用权的占有不是那么明确，比较混乱，无法统一。这种状况是由于农村长久以来习俗所形成的，在人们的头脑中已形成定式，很难改变，这不利于交易安全有效的进行。因此，我们应改在这方面进行改进，采取能使权属关系更加明确、清晰的制度，建立更加有效的合理的强制登记制度。　　（

7、二）建立合理的宅基地流转收益分配制度　　我们之所以关注宅基地这个问题，是因为它关系农民切身利益，因此收益分配问题才是重中之重。“关于这个问题，我们优先关注点应当是对用益权人相关权益的积极保护，宅基地在市场上流转，是农民积极行使其权利的表现。无论宅基地制度怎样改变，市场怎样运作，其最终目的是让农民享受到利益，所以收益分配制度其应当以保护村民的合法利益为根本出发点和最终目标和目的。”[3]因此，农民的利益问题在收益分配的制度中占据了十分重要的地位，为了更好的完善这一制度，首先就先要保证好农民的利益。　　（三）完善农村宅基地征收补偿制度　　立法部门应制定新的土地价

8、格规范，减少城乡地价间的差距，实行城乡统一的价格规范