农村宅基地使用权流转的法律规制-论文.pdf

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1、I资探配置1。农业经济2014／7农村宅基地使用权琉转的．去律规{}；j◎王家全摘要：对农村宅基地能否自由流转，学界有反对和赞成两种观点。从私权保障和公权干预的角度看，宅基地的有条件流转符合市场经济发展要求和农民意愿，也符合我国国情。从保护耕地的角度出发，应对宅基地流转做必要的法律规制，那种认为乡土社会已经解体的观点是不全面的。关键词：宅基地使用权流转法律规制行政许可十八届三中全会公报指出，耍赋予农民更多用地权利，使用权的固有屙l生。”孟勤国教授认为，农村宅基地交易开禁建立城乡统一用地的市场。这被许多人

2、解读为农村宅基地可之日，即中国社会最后一次大规模剥夺农民之潮兴起之时。以自由流转。本人认为这是对十八届三中全会文件的误读。2．赞成自由转让。赞成者认为，宅基地自由流转，能一够充分利用闲置的土地，发挥宅基地使用权的物权效力，可、我国目前对农村宅基地进行规制的主要规范以有效规制宅基地隐形市场的扩张，还可以加快农村城市化进程。《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以四、对宅基地流转问题的探讨外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农(一)宅

3、基地自由流转可能危及土地和粮食安全民集体所有。《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥民以食为天，解决百姓的吃饭问题，可以说是我国首要有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖的战略问题，所以近年来的中央一号文件都是关于“三农”市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇}土地利用问题的。据民间保守估计，我国人口已经突破l4亿，耕地和总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村粮食安全问题已经十分紧迫。工业化、城市化正以惊人的速民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批度吞

4、噬着大量的农田，如果宅基地能够自由流转，由于市场准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理经济的趋利性，必然导致更加严重的侵蚀耕地安全的现象。审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，2006年厦门市就出现过以出卖宅基地的名义出售耕地的案不予批准。2004年颁布的《国务院关于深化改革严格土地管例，涉案人非法获利144万元。理的决定》，2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基(二)不同的经济、地理环境造成不同的宅基地需求市地管理的意见》，主要精神是加强农村宅基地管理，禁止城镇场居

5、民在农村购置宅基地。2007年3月颁布lO月实施的《物权把宅基地流转作为撬动农村经济发展的巨大杠杆，可能法》对农村宅基地做了原则性的觇定，回避了宅基地流转问是过于乐观，因为我国幅员辽阔，并非各个地方都对农村宅题。基地流转有巨大的市场需求。由于中国各地经济发展水平、二、当前农村宅基地流转主要有以下几种方式地理环境差异巨大，不管是天津模式、重庆九龙模式、成都l以买卖房屋的形式转让宅基地。因为房屋属于农民温江模式、还是浙江的嘉兴模式都不可能完全适合中国全部个人所有，农民有权出售房屋，[白于“房地一体”，农民在

6、售农村。这些地方经济比较发达，地形环境较好，农村宅基地卖房屋的同时，也出售了自己的宅基地。特别是城市郊区的，靠近大学校园的，在城市规划区内的，2以合伙建房的方式转移部分宅基地。有人有钱，但都非常有商业价值，这些宅基地非常易于流转。相反，那些位于偏远的山区的宅基地，外界的人很少问津，因为那里交是不能申请宅基地建房，有人具备申请宅基地的资格，但无钱建房，两者一拍即合，其中一人申请宅基地，另一人投资通阻塞，孩子上学都要走几个小时的山路，医疗设施简陋。那里的宅基地除了在本庄内不容易流转。况且天津等地的宅建房，然

7、后双方按比例分得住宅。3以所谓租赁的方式转让。转让宅基地的双方知道，基地流转是在政府主导下进行的，只是一场新的土地改革，宅基地不能买卖，于是他们就签订所谓宅基地永久租赁合并不是真正意义上的市场行为，根本谈不上农村宅基地的上同，实际上，以租赁之名行买卖之实。市。如果农村宅基地上市开禁，北京、上海等大城市近郊的三、对农村宅基地流转的两种种态度农村的宅基地一定会引起购买热潮，而那些设施落后、交通闭塞的不发达地区农村宅基地并没有多大的吸引力。宅基地对于宅基地能否转让，存在两种截然不同的观点：流转的开禁，必然导致

8、资源流动和分布的更加不合理。同时l禁止自由转让。王利明认为，宅基地使用权人具有增加了社会管理的成本。身份上的要求。“一旦允许宅基地可以向任何人转让，则宅基(三)对宅基地应采取有限制的流转方式地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地一17—【资源配置】农业经济201417l宅基地适度流转符合市场经济发展要求和农民意本集体成员，又有非集体成员的，按照集体成员的要求办理。愿。由于市场经济的发展，农民角色的转换，如经商，家庭(五)宅基地