论宅基地使用权流转效力的判断规则

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1、论宅基地使用权流转效力的判断规则2015-12-0415:08:01 

2、 来源：中国法院网 

3、 作者：赵书博　　【论文摘要】：　　直接涉及农村宅基地使用权流转的法律法规有《物权法》第153、154、155、184条和《土地管理法》第62条，虽然大部分省根据上述法律文本出台了自己的《XX省农村宅基地管理办法》或《XX省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，但遗憾的是几乎没有一部《办法》写清楚到底哪些行为属于非法买卖或转让农村宅基地或地上房屋。由于农村宅基地流转具体限制条件模糊，法官审理此类民事案件裁判尺度

4、不统一，严重影响了司法裁判的公正、公信。本文通过总结司法实践经验，梳理宅基地使用权流转的具体限制条件和例外情形，归纳此类民事案件的裁判规则。　　【关键词】：宅基地使用权　农村房屋　流转效力　判断规则　　一、宅基地相关法律概念渊源　　宅基地一词极具中国特色，为我国法律所独有。从建国后涉及宅基地的法律和政策文件看，1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》第十六条是最早涉及宅基地的规定，不过使用的是地基概念而非宅基地。宅基地一词最早明确出现于1961年《人民公社条例》第十六条规定：“全大队范围内的土地都归

5、生产大队所有，固定给生产队使用。非生产性的宅基地由此也都成为集体的土地归集体所有。”该条文第一次明确了宅基地的性质是集体所有的非生产性用地。虽然人民公社化运动之后，宅基地一词的内涵与外延逐渐丰满，频频出现在众多规范性文件中，并逐步上升为法律术语，但众多文件并未正面解释宅基地为何物。从字面理解，宅基地的物理属性即为住宅的地基，通俗的说就是住宅底下那块地皮，这一理解也符合绝大多数人的认知。从法律角度严谨一点说宅基地就是农村住宅底下归集体所有的非生产用地。　　社会主义三大改造完成前，土地所有权尚未完全收归国家、

6、集体，农村土地与地上房屋在物理属性与法律属性上都是合一的，没有分离。三大改造完成后，农村土地所有权不再属于个人，但地上房屋仍属于个人，农村宅基地与地上房屋在物理属性上不可分割，在法律属性上却被分割开来，因此产生了物理属性不可分与法律属性可分的内在冲突。敏感的学者意识到，所有权与使用权的可分离性是解决上述冲突的关键，因此宅基地使用权最早作为学理概念而存在。《物权法》在“用益物权编”中正式明确了宅基地使用权这一法律概念。在物理属性上，宅基地作为农村住宅底下的地皮，属于人类居住所必须的客观存在。在法律属性上，宅

7、基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。　　二、限制宅基地使用权流转的初衷　　自“三大改造”完成至今，宅基地使用权流转一直处于被严格控制的状态，这主要是因为宅基地使用权与农村集体居住保障功能息息相关。为确保农村集体的居住保障功能完好，国家从法律和土地政策两个角度都严格限制宅基地使用权流转。　　依照《物权法》、《土地管理法》之规定并参考部分省（直辖市）出台的《农村宅基地管理办法》，总结得出取得宅基地使用权需具备以下三个条件：第一，具备一定

8、主体资格，即成为某集体经济组织中的一员；第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第三，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。满足上述三个条件的农村村民，可以向村集体申请宅基地。并且需要经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准才能取得农村宅基地使用权。由此观之，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应的对价，第二个条件与第三个条件均为限制滥用宅基地资源而设。综合宅基地使用权的取得方式、限制取得条件，就可以看出宅基地具有保障村民集

9、体居住功能的结论。　　将居民住房保障政策与农民住房保障政策相比，则更能支持上述结论。城镇居民虽然可以享受经济适用房、公积金等住房保障政策，但仍需交纳土地出让金来获取住房（商品房）底下地皮的使用权。农民虽然享受不到城镇居民住房保障政策，但其可以无偿取得宅基地使用权，无疑降低了自己的居住成本。况且目前我国宅基地虽然归农村集体所有，但法律上并没有关于宅基地使用权期限、回收条件、回收主体及回收程序的具体规定。也就是说理论上宅基地归农村集体所有，但实际中几乎是村民一直无偿享有宅基地使用权，即使村民的宅基地上房屋灭失

10、，村集体也鲜有回收村民宅基地使用权的情况发生。　　三、限制宅基地使用权流转的例外情形　　无论是上文提及的相关法律规范还是土地政策，目前都是以严格限制宅基地使用权流转为原则，以有条件的流转宅基地使用权为例外。（试点地区除外）因此，笔者下文将从限制宅基地使用权流转的例外情形出发，从对立面角度阐述宅基地使用权流转条件。　　部分法律实务人士认为《土地管理法》第六十二条确立的“一户一宅”原则是直接否定宅基地使用权流转的结果，第六十三条前