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1、论宅基地使用权流转的法律困境与对策第卷第期江西科技学院学报..年月.论宅基地使用权流转的法律困境与对策姚宝国华东政法大学研究生教育院,上海摘要:宅基地使用权是物权法中直接涉及农民权益的核心问题之一。我国宅基地使用权在流转过程中遭遇到诸多法律困境,其根本原因在于法律体系不健全,忽视了宅基地使用权的私法性质,缺乏相应的配套制度为宅基地使用权的流转提供必要条件。因此,从有效保护农民合法权益角度出发,在全面揭示宅基地使用权流转中需要解决的法律问题的基础上提出有针对性的措施,以期能够促进我国宅基地使用权流转制度的创新与完善。关键词:宅基地使用权流转法律困境中
2、图分类号:.文献标识码:文章编号:??◆◆◆◆●●◆●●●●●●●●●●◆◆●●。.●●●◆●●●●◆●●●●●●●●●●◆●●●◆●一宅基地使用权的主体的限定性。由于宅基地使用年,在宅基地方面有两件大事。其一,讨论了十年之久的《中华人民共和国物权法》终于颁布实施,对于饱经权的目的在于建造住宅及其他附属设施,以满足生活之需,争议的宅基地使用权及其权能,《物权法》一方面专章规定,因而只有自然人才能成为宅基地使用权的主体,其他民事体现了法律对宅基地使用权前所未有的重视;另一方面又主体都不能成为宅基地使用权的主体。但自然人作为宅基规定,“宅基地使用权的的
3、取得、行使和转让,适用土地管理地使用权的主体仍有一定的限制,这种限制主要有如下两法等法律和国家有关规定。”给宅基地权能留下了变革空个方面:一方面,只有农村集体经济组织才能成为宅基地使间。其二,出现了十多年的“小产权房”首次引起全国范围用权的主体,城镇居民不能成为宅基地使用权的主体;另一内争论,而且上了国务院常务会议,但就算利用宅基地建设方面,农村集体经济组织成员作为宅基地使用权的主体并的“小产权房”也被国务院叫停。年,党的十七届三中不是以单个自然人的身份出现的,而是以“农户”的名义出全会关于推进农村改革发展若干重大问题的决定提出:“允现的。许农民以
4、转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地二宅基地使用权取得的无偿性。在年至承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”同时指出:年期间,我国曾经实行过宅基地使用权有偿取得的政策,即“要完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,保障农民宅基在农民申请宅基地使用权时,向其收取一定数额的使用费。地用益物权。”后来,为减轻农民负担,中共中央办公厅、国务院办公厅于当前,我国的农村宅基地立法,从形式上看存在着法律年月在《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通法规零乱、效力层次不一、法律规则之间存在矛盾等问题。知》中要求,取消对宅基地使用权的收费。因而包括《物权从内
5、容上看,目前我国的立法并没有明确规定宅基地使用法》在内的现有法律并未表明宅基地使用权是有偿还是无权是否可以转让,更没有规定其流转的程序。司法实践中,偿取得。目前通说认为,宅基地使用权具有一定的福利性法院在处理类似问题时由于无明确法律规则可遵循,处理质,是村民最基本的居住保障,应当允许村民无偿取得。结果差别很大。如何建立宅基地流转法律制度,是法律界三宅基地使用权存续上的无限期性。农村宅基地使迫切需要解决的问题。用以农户为单位,不因户主的更替或某个家庭成员的死亡而失去宅基地使用权,农村村民可以对宅基地长期占有、使一、宅基地使用权的含义与特征用。只有在以
6、下的情形,宅基地才有可能被收回:第一,农户全部成员丧失社员资格,如获得城市户口;第二,农民迁宅基地使用权是指农村集体经济组织成员村民在依移他地,放弃原处宅基地;第三,农户全家死亡,没有继承人法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施,并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。或继承人又不需要。以上情况发生时,集体才会收回其宅基地。因此,农村宅基地具有长期性甚至永久性的特征。它具有以下特征:收稿日期:一??姚宝国:论宅基地使用权流转的法律困境与对策予批准。”第条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出四宅基地使用权的用益物权性。作为他物
7、权,宅基地使用权来源于“母权”,系自集体土地所有权上派生出来让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总的用益物权。《物权法》将宅基地使用权规定在“第三篇用体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致益物权”中,这使农村宅基地使用权从建设用地使用权中独使土地使用权依法发生转移的除外。”《担保法》第条规立出来,单独规定为用益物权的一种。具体而言,该法第一定:“耕地、宅基地、白留地、自留山等集体所有的土地使用百五十二条将宅基地使用权规定为:“宅基地使用权人依法权不得抵押。”对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用综上可知,宅基
8、地使用权不能自由流转,也不能抵押,该土地建造住宅及其附属设施。”可见,我国现行法律已将权能不完整,只有使用权和收益权。宅基
