农村宅基地使用权流转探析

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1、1绪论 1.1题目背景 农村宅基地使用权作为农民除农地承包经营权之外的另一立命之本，早在上世纪六十年代就已经以法律法规的形式逐渐成型并固定下来。作为一种特殊用益物权的宅基地使用权，它的产生自有其特殊的历史背景，然而改革开放三十年后的今天，随着城市工业化的加深和农村经济发展的相对落后，使得农村宅基地使用权的流转放开问题受到人们关注。当前土地管理的相关法律、法规和政策，在面对日益活跃的宅基地流转市场时，事实上已经不能有效地管理一些地方农村宅基地的使用和变更，像“城中村”的“握手楼”难题和城郊无产权的“小

2、产权房”交易问题，已经变得越来越复杂和棘手，甚至出现了局部失控的现象。在此背景下，就在物权法实施两年后，业界人士关于放开宅基地使用权流转的的呼声再起。 1.2国内研究状况及本文构成 关于宅基地使用权流转的探讨和研究，前人已作了不小的努力，其中不乏宅基地使用权流转的论文和建议见诸期刊报端。但这些探讨或出于发展房地产的需要，或出于维护农民切身利益的责任，又或仅从法学角度，或仅从完善制度层面角度展开，它们大多不够全面详细。本文将在前人研究的基础上，从宅基地使用权制度演进的历史角度、提高效率兼顾秩序的经济法

3、学角度、经济体制变革的角度和市场角度等多个角度，综合当前宅基地流转现状、国家关于“三农”问题的政策和制度创新等方面全面系统地探析我国宅基地使用权的流转问题。  2农村宅基地权属与流转历史沿革建国以来，农村宅基地的产权制度总体上经历了一个由完全物权向限制物权的变迁过程。根据农村宅基地所有权性质演变与宅基地权流转状态演变，可将1949年以来，农村宅基地制度分为农村宅基地农民私人所有、农民享有宅基地自由流转权，宅基地属于农民集体所有、农村居民和城镇居民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农户宅基地使

4、用权的流转受到严格限制等三个阶段。 2.1宅基地使用权相关概念在梳理产权制度历史之前，先明确宅基地使用权概念。根据现行土地管理法和物权法，可以把农村宅基地使用权概念表述如下：宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有，使用和有限制处分的权利。我国宅基地并非农民个人所有，其所有权属于农村集体经济组织。所以这里所说的宅基地流转，实质上是宅基地使用权在不同主体间的转移。并且因为宅基地流转一直以来不被法律所许可，所以法律当然没

5、有关于宅基地流转的定义。因此，关于宅基地使用权流转的定义，只能通过物权法、土地管理法对宅基地使用权的定义，以及根据农村土地承包经营权流转方式推定：所谓宅基地流转是指宅基地使用权人将其依法对集体所有的土地的占有和使用，利用该土地建造住宅及其附属设施的权利，通过出租、互换、转让或者其他合法方式在使用权人与他人之间的移转。宅基地流转的主体主要有国家、村集体、农村居民和城镇居民。流转的形式主要包括国家征用、征收，村民从村集体取得宅基地使用权，村民之间转让宅基地使用权，村民跟非本集体成员间的宅基地使用权转让。

6、 2.2农村宅基地农民私人所有、农民享有宅基地自由流转权第一个阶段，1949年10月新中国成立后到1962年初，农村宅基地农民私人所有，国家承认农民对宅基地和房屋的所有权，宅基地权流转方式、流转主体和范围均不受政府限制。新中国成立后，我国农村开展了以废除封建土地制度，没收大地主的土地与房屋分给无地无房的农民为手段，实行“耕者有其田、居者有其屋”的土地改革运动。1950年6月30日中央人民政府公布《土地改革法》，该法建立了农民私人所有的土地制度，大部分地区的农民领取了政府颁布的《中华人民共和国房地权证

7、书》。1954年9月20日第一届全国人民代表大会第一次会议通过《宪法》规定：国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权(第8条)。即实行农民土地所有制，农民享有宅基地所有权。1956年3月17日全国人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过了《农业生产合作社示范章程》。该章程第3条第2款规定：“初级阶段的合作社属于半社会主义的性质。在这个阶段，合作社已经有一部分公有的生产资料；对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当报酬。”同年6月30日第一

8、届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》第三章“土地和其它主要生产资料”规定：社员的土地转为合作社集体所有，取消土地报酬（第14条）。社员原有的坟地、房屋地基不入社（第16条第2款）。可见，在农业合作化过程中，虽然农民的主要生产资料入社并转变为实质上的集体所有，但并没有改变农民宅基地与房产的个人所有权。这一阶段，宅基地属于农民私人所有；农民领取了政府颁发的房地权证书，即确定了农民对宅基地和房屋的所有权人地位；宅基地可以买卖、出租、继承以及其他流