宅基地使用权流转问题之探析

《宅基地使用权流转问题之探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、宅基地使用权流转问题之探析：宅基地流转问题是我国现阶段社会主义市场经济条件下城市化发展中一个重要问题。随着农村人口不断向城市涌进，城市化、工业化的加快发展，因此对劳动力和土地的刚性需求也在不断加大。但是由于城市土地资源的有限性和稀缺性，宅基地使用权的经济价值也在不断增加。近年来，在一些经济相对发达的地区，由于经济利益的驱动，有关宅基地使用权流转的现象也越来越多，在局部地区颇有燎原之势。但在目前的农村宅基地制度下，由于对宅基地使用权的流转进行限制，于是出现了宅基地使用权流转的法律幕后市场，但是这些私下交易由于缺少法律的规制和保护，产生了不

2、少新的纠纷和问题。基于此，研究宅基地使用权流转问题具有重要的现实意义和长远的历史意义。同时，对于我国的社会主义现代化建设也具有重要的参考价值。　　关键词：城市化宅基地使用权流转　　　　一、宅基地使用权的概念及法律特征　　1、宅基地使用权的概念　　宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的地上权。宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。　　2、宅基地使用权的法律特征　　（1）权利主体的特殊性即身份性。我国农村宅基地是与农村集体

3、组织成员的成员权联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性，它是农民的安身立命之本。所以宅基地取得权是一种基于身份的权利，农村宅基地使用权的取得主体须是本集体经济组织成员方可，因此集体经济组织以外的人员不能取得宅基地使用权。　　（2）权利客体的特殊性。我国《物权法》明文规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此规定，可以看出来宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地。　　（3）内容的限制性。根据《物权法》和《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权的内容具有限制性，即只能

4、用来供本村村民建造住宅及其附属设施。尤其不得用来从事商业房地产开发用途等商业行为。　　（4）权利取得上的无偿性。由于农村宅基地使用权具有明显的社会保障性和福利性，所以宅基地使用权的取得大多无偿或仅支付较少费用，这也是其相比于城市居民住房的福利性和保障性明显突出的一点。　　（5）使用的无期限性及数量的限制性。宅基地使用权没有固定的存续期限，它存在于本集体经济组织村民生命存续的始终。并且宅基地上的建筑物或者其他附属物灭失时，不影响宅基地使用权的效力，权利人仍有权在宅基地上重建房屋。数量的限制性主要体现在“一户一宅”原则上。《土地管理法》第6

5、2条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。之所以这样规定，是基于我国土地资源的有限性决定的。　　二、严格限制宅基地使用权流转所容易产生的问题及其在法律上的反思　　实际生活中，限制宅基地使用权流转所滋生的消极问题也值得我们思考。（1）集体土地流失严重。随着城市化和工业化的不断发展，客观上存在的土地市场供求关系及利益驱动，使得农村宅基地的流转不仅没有得到禁止反而发展为盛行的地下交易，但这种活动又是在现行法律、法规规定的框架之外，因此这种暗箱操作，随意定价的流转会给集体土地资产造成大量流失。

6、（2）当前，越来越多的农村家庭生产方式正向事非农产业生产方向转变，许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构方面，经常遇到融资困难这一问题，迫切需要金融机构给予信贷支持，但是农民拥有的宅基地不能作为抵押标的向金融机构申请贷款。这样，使广大农民因为资金短缺问题而影响了农村产业结构的调整和升级。　　禁止宅基地使用权流转违背了“物尽其用”的物权效率价值追求。现代物权法经历了从重视对物的支配转向重视对物的利用，即从“归属到利用”或从“所有到利用”的历史演变过程，体现了物权法对效率价值的追求，我国《物权法》也体现了这一变化，把“发挥物的效用”作为物

7、权法的目的之一，由此确立了我国物权法对效率价值的追求。宅基地使用作为不动产物权，在发挥其保障性和福利性一面的同时，应当顺应物权法的发展趋势，实现对效率价值的兼顾。财产只有在不断的流转中才会不断的增值，并且流入最需要它的人手中，可以实现资源的优化配置。　　三、构建新形势下农村宅基地使用权流转制度的思考　　宅基地使用权作为一项用益物权，首先应该遵守物权法定、一物一权、公示公信等物权法的基本原则。但还应考虑其特殊性的一面，正确把握基本的原则和方向。具体说来，还应注意以下几个方面：　　1、建立城乡一体化的土地市场　　随着城乡一体化的深入发展，中

8、国的土地政策必须打破这种农村与城市在土地权利、利用与管理上的区别对待现状。因为随着社会经济的不断发展，改革的驱动力也会不断地增强，土地制度改革的范围也会扩展到农村。在农村宅基地流转改革的思路上，应着眼于建立