浅议宅基地使用权流转问题

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1、浅议宅基地使用权流转问题　　摘要：近年来，我国农村宅基地使用权流转活动空前活跃，由此引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。关键词：宅基地使用权，用益物权Abstract:inrecentyears,theusingrightofruralhomesteadcirculationflourished,resultinginsuchastransactiondisputes,“hollowvillage”,moreth

2、anonehouseandsoonaseriesofquestions.Weshouldfaceuptothetransferoftherighttouseruralhomesteadreality,innovation,andactivelyexplorethein-depthstudyofruralresidentiallanduserighttransfersystem.Keywords:landuseright,usufructuaryright中图分类号：D922.33文献标识码：A文章编号：2095-2104

3、(2013)9近年来，随着市场化和城市化进程的加快，农村村民住宅的流转活动也空前活跃。然而，现行的土地管理法律法规政策事实上已无法有效管理一些地方农村宅基地的使用和变更。一方面，政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。由此就引发了诸如交易纠纷、“空心村”、一户多宅等等一系列问题。因此，我们应当正视农村宅基地使用权流转的现实，深入研究，

4、积极探索农村宅基地使用权流转制度的创新。一、现行法律法规和政策对农村宅基地的相关规定《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《继承法》也有规定，继承人对房屋等遗产有继承权。但是对房屋以下宅基地使用权的继承以及使用年限，现行法律法规均无规定和正式说明。9《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[20

5、04]28号）中明确规定，在符合规划的前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转，但限制集体建设用地流转的用途，不得流转作商业性房地产开发。随后，国土资源部根据该决定精神出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004]234号）再次强调要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。这一具体规定，强调对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转。而在2007年出台的《物权法》，在宅基地使用

6、权的取得、行使和转让方面，虽依然适用土地管理法等法律和国家有关规定，但是体现了农民对宅基地房屋的用益物权，为宅基地制度的改革预留了空间。二、农村宅基地使用权流转的重要性和必要性分析（一）宅基地使用权流转是现代物权发展的必然体现。9现代物权法由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。农民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之间就形成了无期限、无流动、无价格的固定占有、使用关系。如果房屋所有者的社会经济状况发生变化，原房主不想再占有这处宅基地，

7、他只能选择无偿将宅基地让出，放弃作为农村集体中的一员该得到的福利，而不能将该福利转化为经济收益。而在市场经济条件下，特别是城市住宅价格不断上涨的今天，让农户做出这样的选择显然是不符合市场经济规律的。农民移居后，空置的房屋不能转让、出租，现成的财产变不成钱，对经济状况本就不宽裕的农民来说，是很痛心的。没有移居的农民发展农业生产、从事一些经营活动融资或者得重病花钱救治，却不能用房屋抵押获得贷款，将花费在房屋上的死钱用活，这在一定程度上影响了农村经济的发展。物不能尽其用，不符合市场经济发展的要求。因此，要实现对宅基地使用权的充

8、分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。（二）宅基地使用权流转是盘活大量潜在宅基地供需的要求。20世纪九十年代，由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区，由农村流向城市，使流出地的宅基地长期闲置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而实际却生活在一起，空闲了宅基地；有的在城里购