南昌市房地产泡沫测度、形成机理及防范研究

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1、分类号______________________________密级______________________________ＵＤＣ______________________________编号______________________________全日制专业学位硕士论文南昌市房地产泡沫测度、形成机理及防范研究学位申请人：吴志江学科领域：建筑与土木工程校内导师：王永祥教授、刘伟副教授（副导）答辩日期：独创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成

2、果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表和撰写的研究成果，也不包含为获得华东交通大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。本人签名_______________日期____________关于论文使用授权的说明本人完全了解华东交通大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅。学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制

3、手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定，本论文无保密内容。学生本人签名日期校内导师签名日期校外导师签名日期摘要南昌市房地产泡沫测度、形成机理及防范研究摘要快速发展的房地产市场一定程度上有助于国民经济的稳定增长，但房地产市场持续出现的房价上涨过快、投资额度偏大、空置率居高不下等现象，显示出房地产泡沫存在的可能性。对于一线城市存在房地产泡沫的论断已获得大多数学者的认可，现有的争论主要集中在对于二、三线城市房地产泡沫是否存在及如何确定。因此，本文以此作为研究的出发点，对南昌市这样一个典型的二、三线城

4、市房地产泡沫情况进行研究，并借助研究成果，在一定程度上对上述争论做出解答。同时，对南昌市房地产泡沫程度进行测度，分析房地产泡沫的形成机理，并提出相应的防范措施，有助于南昌市房地产市场的长期、健康、稳定发展。本文严格按照房地产泡沫研究的逻辑顺序，基于“现象描述→原因剖析→问题处理”的研究脉络，整体采取层层递进的关系开展研究。首先，在对房地产泡沫相关理论研究的基础上，分别选取生产类、交易类、消费类和金融类的典型指标，检测南昌市房地产泡沫的存在情况，然后再分析房地产的基本价值。借助泡沫理论，可知房地产泡

5、沫主要来源于房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离，即房地产实际价格超过市场基本价值的部分，而房地产实际价格可以通过商品房平均价格来描述。因此，房地产泡沫测度的关键就在于对于房地产基本价值的测算，以房地产基本价值的影响因素为变量，房地产市场的长效动态均衡关系为依据，建立多元回归模型下的协整方程，计算出房地产基本价值，结合房地产实际价格组合方程求出南昌市房地产泡沫程度；其次，借助蛛网理论寻求南昌市在土地市场和房地产市场的动态均衡状态，以实证检验为基础，分析在外界因素干扰下均衡状态偏离引起的房地产泡

6、沫。同时，探究土地供应与投资者预期作为房地产泡沫产生的内生动力时，如何作用于复杂的房地产市场，并形成房地产泡沫。然后分析政府政策、人口城镇化及银行过度信贷三个方面的外部因素对房地产泡沫形成的促进作用，整合房地产泡沫的内生动力和外部因素，研究两者共同作用下的房地产泡沫形成机理；最后，针对南昌市房地产市场的发展状况，建立房地产泡沫的预警体系，并采取功效系数法对南昌市房地产市场进行预警分级，继而建立一套完善的房地产泡沫预警机制，并以此预警机制的预警结果为依据，为后期的房地产市场调控和决策提供参考。而后基

7、于房地产泡沫的形成机理，分别从做好土地调控政策、抑制市场投机性需求及完善住房保障体系三个层次阐述南昌市的房地产泡沫防范措施，为保障南昌市房地产市场的长期、健康、稳定发展提供理论依据和方法参考。研究表明，南昌市房地产市场存在泡沫，其泡沫程度在同类型的二、三线城市比较中处于较严重水平，不同年份的房地产泡沫程度因各类因素的影响存在明显差异，且在近年来，南昌市的房地产泡沫程度趋于严重。同时，南昌市房地产泡沫的形成主要来自I摘要于内生动力的促成作用和外部因素的推动作用，其中内生动力分别从物的角度和人的角度进

8、行探究，验证了土地供应和投资者预期是房地产泡沫形成的根本性原因，而市场的实证分析，则显示多重外部因素成为泡沫形成的重要推手。显然，相应的房地产泡沫防范也应基于其形成机理针对性地实施，并考虑南昌市地方政府政策下，防范措施的准确性和有效性，保证防范措施抓住要点、落到实处，从而提升南昌市房地产泡沫的防范效果和水平。关键词：房地产泡沫；测度；形成机理；南昌IIAbstractTHEMEASUREMENT,FORMATIONMECHANISMANDPREVENTIONOFREALESTATE