基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究

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1、MODERNECONOMICRESEARCH理论聚焦基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究※张红利内容提要：与一般商品市场不同，房地产市场的供给和需求具有多种特性，这是房地产泡沫易发的内在基础。该文运用经济学中的供求规律、均衡价格模型和弹性理论分析房地产泡沫生成、发展和破灭的内在机理，认为在住房供给有限的情况下，房价上涨预期所引发的投资性购房需求的增加，是房价在短期内迅速上涨的动力，一旦这种涨价预期消失，房地产市场将形成超额供给。但是，由于房地产市场的垄断性以及其他一些国情因素，超额供给增加并不必然导致房价大幅下降和房地产泡沫破灭，而是更多地表现为空置率上升和成交量的萎

2、缩。因此，房价对现行调控政策不敏感，在宏观背景未变的情况下，房价上涨容易下降难，房地产泡沫破灭的可能性不大。关键词：住房需求住房供给房地产泡沫均衡价格弹性理论文章编号：1009－2382（2013）06－0049－05中图分类号：F293．35文献标识码：A发生房地产泡沫时，土地和房屋价格不断上涨，大大超过了由自住性购房需求所支持的真实价值，同时交易频繁，房地产市场出现了表面上的繁荣景象。房地产价格泡沫易于发生，是由于房地产与其他资产相比有几个明显特征。首先，房地产是人赖以生存和发展的物质基础，随着经济发展和社会进步，人们对房地产的需求在量上会不断增加，在质上会不断提高。

3、其次，房产和地产都是典型的不动产，其空间位置无法移动，区位环境因素对其价值有显著的影响，因而其供需矛盾更多地体现为空间结构性的矛盾，这种矛盾无法通过市场流通得以缓解。再次，房地产比较耐久。住宅等建筑物一经建造完成，使用寿命相当长。土地是房地产业的资源基础，其使用更是具有永续性。特定地域的土地供给难以随着需求增加而增加，其市场价值会随着社会经济发展而上升，因此房地产具有保值增值的优势，是一种重要的投资对象。最后，房地产市场具有较强的垄断性。一方面，由于城镇土地资源有限，占有某一特定地块的开发商即成为该区域房地产市场的垄断性供给者。另一方面，由于房地产项目投资量大，房地产市场

4、有较高的进入门槛，因此房地产市场的供给具有较强的垄断性。上述特征使房地产市场难以在价格机制的调节一、房地产泡沫及其易发性现代市场经济常常被经济泡沫所困。所谓经济泡沫，一般是指资产价格严重背离其基础价值而暴涨、暴跌的经济现象。历史上曾经发生过多例典型的经济泡沫事件，如1637年发生在荷兰王国的郁金香狂热、1719年发生在法国巴黎的密西西比股市泡沫，以及1720年发生在英国伦敦的南海公司股价泡沫，这些经济泡沫事件均在世界经济史上产生了深远的影响。对于经济泡沫的产生、发展和破灭过程，《新帕尔格雷夫经济学大辞典》将其描述为资产价格在一个连续的过程中急剧上涨，从而使人们产生了该资产

5、还要继续涨价的预期，于是不断有新的投机者成为买主；当价格上涨到较高的程度，预期会发生逆转，最终导致资产价格暴跌和金融危机。据此可以认为，资产涨价预期及其逆转是经济泡沫发生、发展和破灭的关键。房地产泡沫是经济泡沫的一种典型形式。它是由于投机性购买需求大量增加所引起的房地产价格持续快速上涨的现象，它是由房价上涨预期不断强化所引发的。显然，这种房价上涨，主要不是由真实需求的高增长所引起的一般意义上的价格调整，而是由投机性购房需求的快速增长所引起的房价虚高。当※本文为陕西省社会科学基金项目“促进房地产市场稳定健康发展的税收体系重构研究”（项目编号：11E032）的阶段性成果和陕西

6、省教育厅专项科研计划项目“陕西房地产调控：绩效与对策研究”（项目编号：12JK0028）、“陕西省工程项目施工可靠性测定、评判与优化研究”（项目编号：11JK0170）研究成果之一。－49－现代经济探讨2013年第6期下实现稳定的供求均衡，而这种供求失衡更多地表现为价格的剧烈波动。此外，由于房地产的相对价值较大，并且交易过程比较规范、交易成本较低，因此更容易成为投机炒作的对象。这些因素决定了房地产泡沫的易发性。正如近代世界经济史上那些著名的泡沫事件一样，二战后一些国家和地区也经历了多起严重的房地产泡沫事件，其中最著名的是1986～1992年发生在日本的房地产泡沫；上世纪9

7、0年代，中国的海南、北海和香港等地也相继发生过房地产泡沫。这些房地产泡沫事件都给当事国或当地的社会经济发展造成了严重的影响，日本在1992年房地产泡沫破裂后经济一蹶不振，我国的香港、海南和北海等地也因房地产泡沫的破裂而在经济上遭受重创。贬值时，在缺乏更好投资渠道的情况下，越来越多的人会选择投资房产，以实现资产的保值增值。由于住房供给在短期内难以相应地增长，上述投资性购房需求的不断增加必定会拉高房价。2．住房供给具有以下特性（1）住房供给受到资源条件约束，难以随着需求的增加而增加。土地是房地产业最重要的投入要素，又是城镇最稀缺的