房地产泡沫化机理及影响研究——基于中国现实的分析

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1、山东大学硕士学位论文房地产泡沫化机理及影响研究－－基于中国现实的分析姓名：耿仁波申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：王凤荣20110510山东大学硕士学位论文摘要房地产作为实物资产是涉及众多产业的长产业链的终端，同时又是许多金融衍生品的基础资产，处在牵一发而动全身的地位。多方利益的博弈使房地产价格产生了不断上升的动力，以致泡沫化。房地产泡沫化的机理是一个复杂的过程，且房地产泡沫在形成以及泡沫无法维系破灭时期都会对实体经济造成较大的影响。我国自1991年住房制度向市场化改革以来，房地产价格经历了持续的上涨，特别是2004年以来中国商品房住宅平均价格上升速度达到了1

2、2％以上。本文通过指标法测度发现房地产投资额占GDP的比重、房价收入比、租售比等一系列房地产泡沫化测度指标均达到了警戒线以上，预示着我国房地产业出现了“泡沫化”，且“泡沫化”呈现放大的趋势。本文基于中国现实，从我国的制度特征、文化特征、所处的发展阶段等因素探讨造成我国房地产价格泡沫的深层次动力和机制。先是利用省际面板数据分析了房地产价格的影响因素，随后根据计量结果分别建立了“土地财政”与房地产价格关系的动态博弈模型以及金融支持过度、租买机制缺失与房地产价格的数理模型，阐述了这些因素对房地产泡沫的影响机理，使我国房地产泡沫形成的动力、过程清晰化。房地产泡沫对我国这样一

3、个正在迅速发展的新兴经济体的影响是本论文所要探讨的另一主要问题：一方面中国当前的经济结构和发展模式下经济要继续保持高速增长，需要房地产的助推，另一个方面房地产朝泡沫化态势的发展也带来了巨大的负面经济效应和社会效应。本文从经济和社会两个维度分析了房地产泡沫化的影响，权衡了房地差泡沫的利弊。对于解决房地产泡沫的措施本文认为必须采取恰当且适度的措施来逐步对房地产泡沫进行疏导，实现房地产泡沫的“软着陆”。避免房地产泡沫“硬着陆”引发经济社会危害。文章最后针对引发房地产泡沫的人为投机因素和制度不完善因素，从两个层面提出了合理化的建议。关键词房地产泡沫土地财政金融支持租买选择机

4、制软着陆V山东人学硕士学位论文ABSTRACTAsphysicalasset，therealestateistheterminalofalongchaininvolvedmanyindustries，simultaneouslyitisthebasisformanyfinancialderivatives，Therealestatehastheeffectof‘'touchingonesmallpartandaffectingthewhole”．Amulti—stakeholdergamemakerealestatepricerising，whichproduces

5、abubble．Themechanismoftherealestatebubbleisacomplexprocess，Andtherealestatebubblehasasignificantimpactonrealeconomyduringitformsandbursts．Sincethemarket·orientedhousingsystemreformin1991，China’Srealestatepricecontinuedtorise，Especiallysince2004，Averagegrowthreachedmorethan12％．Thisartic

6、lefindsaseriesofmeasuringindexsoftherealestatebubble，includingtheproportionofrealestateinvestmentaccountedforGDP，HousingPricetoIncomeRatioandRatioofhousepricetorental，havereachedthewarninglevelorabove．whichindicatesthatChina'srealestatebubbleoccurred，andthebubbleshowatrendtoenlarge．Bas

7、edonChina’Srealities，Thearticlediscussesdeep—seatedmotivationandmechanismsoftherealestatepricebubblefromtheangleofoursystemcharacteristics，culturalcharacteristicsandstageofdevelopment．Firstly，weanalysistheinfluencefactorsofrealestatepricesusingprovincialpaneldata，Andthenestablishthem