基于面板数据的中国房地产市场泡沫分析

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1、基于面板数据的中国房地产市场泡沫分析〔摘要)房地产业成为我国的一项支柱产业，房地产市场的繁荣与稳定对我国经济的发展十分重要。居高不下的房价引起了社会的广泛关注。为了研究房地产市场泡沫的影响因素，本文以我国30个省的面板数据为基础，构建房地产市场泡沬评价指标，并进行了面板数据回归分析。结论分析表明，城镇居民可支配收入和土地交易价格对房地产市场泡沫有正向的作用，最后，本文基于研究结论给出了政策性建议。〔关键词)房地产市场；泡沬；面板数据中图分类号：F121.3文献标识码：A文章编号：1008-4096(2011)06-0083-04一、文献综述1998

2、年，我国开始住房制度改革，随后福利化分房结束，住房商品化开始，房地产业进入持续快速发展的时期。与此同时，房地产价格连年快速攀升。2005年，美国《华尔街日报》曾经以“中国房产泡沬破裂只是迟早问题”为题发表过一篇评论文章，文章指出中国房地产市场存在严重泡沬，而且泡沬终将会破裂。房地产泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素共同作用的结果［1］。房地产方面的研究文献有很多，向阳对房地产市场的泡沬成因进行了分析，认为土地价格是房地产市场泡沫产生的内在动力，土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理性行为以及房地产业与金融业的

3、密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因［2］。刘治松［3］认为我国房地产泡沬可以用空置量和空置率、房价收入比、房价增长率与GDP增长率三个指标综合反映。王佳秋和高丽丽［4］运用路径分析方法得出土地价格泡沫、房屋空置率泡沬、房地产投资泡沬、房价虚长泡沬均对房地产泡沫存在影响，且作用强度依次减少。李美丹［5］对中国商品房平均价格和房地产投资进行了协整分析，由于房地产市场存在较严重的投机行为，导致商品房平均价格和房地产投资之间不存在因果关系。张立君等［6］论述了房地产泡沬综合指标评价法并提出了房地产泡沫预警方法。安鹏等［7］运用层次分析法和指数移动平均法构

4、造变量，得出宏观政策因素、市场的乐观预测、供需不平衡和房地产业高利润导致的过度投资是影响上海房地产泡沬程度的显著因素。魏战武［8］则主要分析了房地产市场泡沫产生的原因，并论述了泡沬的规避路径。孔原和刘览［9］以无锡为例得出住宅市场价格与市场价格预期和城市人口因素显著正相关且前者成为住房价格快速上涨的主要动力。李建碧和姚林［10］运用因子分析从房地产泡沫的指标体系中提取出三个公因子，分别主要反映房地产投资方面的因素、房价方面的因素、商品房供求状况方面的因素。王佳秋等［11］构建了房地产泡沫评价指标体系，并利用ARIMA模型建立了房地产市场预警模型，进

5、行了预测分析。本文在已有研究的基础上，构建了房地产市场泡沫评价综合指标和影响因素指标，并利用面板数据模型方法对我国房地产市场泡沬进行了实证研宄。二、实证研究及结论1.指标和数据的选取(1)房地产综合指标反应房地产泡沬的指标比较多，本文选取房地产开发投资额与GDP的比值、房地产价格指数与城镇居民CPI指数的比值、空置率三个指标来反应房地产市场的泡沫大小。目前我国GDP的增长中的很大一部分是由房地产市场的发展来拉动的，房地产开发投资在GDP中占的比重太高，则经济对房地产的依赖程度就会太大，经济发展的稳定性就会降低。因此，本文用房地产开发投资额与GDP的

6、比值来表示房地产市场的泡沫大小，即Y?l=房地产开发投资额/GDP。房地产价格指数反应的是房地产的价格变动情况，CPI反应的是居民消费价格指数变化情况，若房地产价格指数与CPI的比值过大，则表明房地产价格上涨快于居民平均消费价格指数上涨，即房地产市场存在泡沬。因此本文用房地产价格指数与CPI的比值来反应房地产市场的泡沫大小，即丫?2=房地产价格指数/城镇居民CPI。之所以把空置率作为房地产市场泡沫指标，是因为空置率反应了房地产市场的供需关系，空置率高表明供给过剩而需求不足，空置率低则正好相反。在国际上一般把所有待售、待租的住房量比上全部可用住房量来

7、计算空置率，国内则一般把竣工住房面积与出售住房面积差额比上竣工住房面积来计算空置率。但现实情况是，由于我国近几年房地产市场的迅猛发展，许多房子是在竣工之前就己经销售出去导致竣工面积反而小于出售面积，因而这样计算不合适。由于租房面积反应的是房地产市场的真实住房需求，而销售面积则反应的是包括投资需求在内的一系列需求，本文则采取租房面积比销售面积来表示空置率，即丫?3=商BP房出租面积/销售面积o本文在以上三个指标基础上，采用对三个指标的乘积开三次方来表示房地产市场泡沫综合指标，即房地产市场泡沬综合指标Y=3Y?1•Y?2•Y?3

8、(1)房地产市场泡沫影响因素指标居民购买房产往往有两种目的，即自己居住和资产投资，这就意味着住房具有消费与投资双重意义，可