基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究

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1、2010年第7期经济研究导刊No．7，2010总第81期ECONOMICRESEARCHGUIDESerialNo．81基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究李光照（天津滨海新区投资集团，天津300134）摘要：我们在房价收入比的基础上，发展并创新性地提出了“指标修正法”的概念与公式。房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。指标修正法以房价收入比指标为基

2、础，运用模型测算出该指标的客观综合评价标准。将此方法运用到上海房地产市场的泡沫的实证分析中，从而给出了更加客观的评价指标。研究结果表明，采用指标分析法，可以简单快捷的判断一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度，在对市场发展趋势的分析判断时也可以参考该指标，有利于对市场做出更理性的趋势分析。关键词：指标分析法；房地产市场泡沫；房价收入比；指标修正法中图分类号：F29文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）07-0137-04贷危机的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观前言望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激所谓房地产泡沫，是指由于人们在

3、投机获利的预期下狂房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土房地产总市值中被过度需求拉高的部分，大大超过了真实需地投机，产生地产泡沫。因此，未来一两年上海房地产业运行求决定的实际总市值，其中超过的部分就是房地产泡沫。即中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。非平稳性上涨[1]。传统的自然周期理论认为，房地产泡沫产生一、房地产泡沫的成因于房地产周期的第三阶段，此时房地产的

4、供给增长速度大于房地产的需求增长速度，空置率呈上涨趋势，且房价持续大1.土地供给缺乏弹性。众所周知，土地资源最大的特征就幅度上涨，由于房价的持续上涨，部分房地产开发商在利益是稀缺性和不可移动性，而且随着国家经济的快速发展，对追逐的刺激下，更加加大房地产开发投资，空置率大大超过土地产生大量的需求，使得这种稀缺性更为突出。因此，与其10％的界限，房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不他生产要素相比，土地的供给弹性就很小。土地资源的这些佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性，从产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个

5、阶而使房地产价格偏离其实际价值，为泡沫的产生提供了基础段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区条件。的泡沫则具有明显的负面作用，房地产泡沫的破裂还可能产2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机生金融危机或经济危机。需求，前者是为了满足自住或生产的需要，此种需求不会引近年来，上海市一直是房地产投资热点，上海市的房价起泡沫的产生；而后者是为了谋取投机利益。因此投机需求至2003年开始增长迅猛。2009年1—10月，上海市全社会固是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好，定资产投资4257.18亿元，比去年同期增长13.9%，其中建有利可图，就会入市大量购房，

6、从而引发房地产市场的虚假设改造投资2725.39亿元，增长19.5%；房地产开发投资1繁荣，造成房地产泡沫。196.3亿元，增长6.5%（上海统计网）。由于房地产开发周期3.房价持续上涨的心理预期。在房地产泡沫的形成过程较长，目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而中，房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，且由于美国次会形成普遍一致的心理预期，无论市场的力量向哪个方向作收稿日期：2009-01-16作者简介：李光照（1957－），男，天津人，高级经济师，高级工程师，国家注册房地产估价师，总经理，从事房地产开发与经营研究。—137—

7、用，价格均将向预期的方向移动，从而加快价格的上涨或下年度商品住宅均价／年度城镇居民人均可支配收入[4]。房价降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上，社会公收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期，推动房地产价支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明格快速上涨，使其偏离实际价值，导致房地产泡沫的产生。房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅4.银行信贷的支持。银行信贷的