房地产市场泡沫的研究

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1、中文摘要近年来，随着中国经济的快速增长、人民收入水平的不断提高以及固定资产投资规模的不断扩大，我国房地产业的发展也进入了一个新的时期。随之出现的是商品房价格的飞速上升和房地产交易量的急剧上升。这些现象引起了政府管理部门以及专家学者们的关注，并在学术圈内引发了非常激烈的争论:中国的房地产市场是否存在泡沫?本文正是围绕这一问题展开的。在综合介绍了国内外关于泡沫的基础理论后，本文在实证方面将尝试着给出判断房地产泡沫存在与否的定性标准，以及判断泡沫大小的定量标准。与一般资产不同，房地产不可在区域间流动，其

2、交易具有局部性，因此判断房地产泡沫从局部地区着手更为合理。本文设计实证分析的时候都是以上海为例的。本文由四章组成。第一章介绍了泡沫的相关理论基础。在借鉴了国内外学者的研究成果后，本文给出了泡沫和房地产泡的定义、分类、特征等基本内容。第二章讨论了房地产泡沫对经济的利弊，其中益处是从分析泡沫和经济动态效率的关系着手的，并且以上海为例介绍了经济动态效率的测量方法。第三章首先证明了房地产泡沫通常是无法完全排除的，在这种情况下对待泡沫最好的方法是为泡沫的发展设计一条最优路径，由此我们提出了可持续泡沫的概念。

3、本章最后分别研究了日本和美国的泡沫发展路径，提出了获得可持续泡沫的条件。第四章转入实证分析，以上海房地产市场为例，研究了房地产泡沫存在的判断标准以及其数值的测量方法。关键词:房地产泡沫动态效率文献分类号:F293.35AbstractRecentlyinChina,withsoaringdevelopmentofeconomy,continuousimprovementofpeople'slivingstandardsandongoingexpansiveinvestmentscaleoffixe

4、dassets,therealestateindustryhasalsosurgedintoanewperiod,resultinginthesharpriseofpriceanddealofhousing.Thesephenomenacausedmuchattentionfromgovernmentsandeconomists,andstimulatedheateddiscussioninacademiccircle:IsthereanybubbleinChineserealestateindu

5、stry?Focusingonthequestionmentionedabove,thispaper,whichconsistsoffourchapters,researchesthebasictheoryandpracticaluseofbubble.Inthefirstchaptertheauthorintroducestherelevanttheoryof"bubble"andgivesouttheidea,classificationandcharacteristicof"bubble".

6、Inthesecondchapter,theauthordiscussestheinfluenceof"bubble"tothemacroeconomicsregardingtobenefitandharmrespectively,inwhichpayingmuchattentiontotheresearchofdynamicefficiencyofeconomy.Inthethirdchapter,theauthordemonstratesatfirstthatit'salmostimpossi

7、bletoexclude"bubble"eitherintheoryorinreality,thusputforwardthepointthatthebestwaytodealwith"bubble"istofindasustainabledevelopmentpathforit.Inthelastchapter,theauthorturnstoempiricalanalysiswithregardstoShanghairealestateindustry,inwhichtheauthorgive

8、soutthejudgementmethodsof"bubble"inthecriterionofexistenceandscalerespectively.Keywords:realestatebubbledynamicefficiency导言自1998年全国各地陆续出台房改政策以来，1998至2000年间我国相应出现了一个购房高峰期。随着住房公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场交易的配套政策的出台，我国房地产市场近年来出现了快速增长的态势。商品房施工和销售面积自2001年以