基于金融支持的中国房地产泡沫研究

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1、基于金融支持的中国房地产泡沫研究沈希虹/南京大学商学院【摘要】木文认为如果房地产业获得的金融支持不足，那么其发展将会受到限制，然而如果金融支持过度，又会带来房地产泡沫。木文基于金融支持的视角研究中国房地产泡沫，在回顾前人理论的基础上，构建评价指标，对我国的房地产泡沫系数进行计算，对泡沫系数和居民收入与信贷量的关系作了实证分析，结果证明房地产信贷的增长对泡沬系数的增长有着正的相关关系。【关键词】房地产；泡沫；金融支持；多元回归房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时乂是资金密集型产业,与金融体系关系密切。1999年房地产相关贷款在银行

2、贷款中的比重为7%,到2010年己经上涨到的20%,交通运输仓储和邮政业、水利环境和公共设施管理业、电力燃气及水的生产和供应业三大基础设施行业占银行贷款的比重也仅为35.5%。可以看出，我国当前的房地产价格不断上升，房地产投资出现了过热的迹象，而金融支持与房地产价格有着千丝万缕的关系。所以木文将从金融支持出发来研究房地产泡沫是如何形成的，从供给和需求多方面判断我国当前房地产泡沫的程度，并给出相应的政策建议。一、文献综述及现状探析MarkCarey(1990)在.他的研究中构建了一个土地价格模型，并.目.通过这个模型对地价的变化与投资者

3、的数量以及银行的贷款额三者间的关系进行了深入的研究，其结论认为对于土地价格持乐观态度的投资者能够显著的影响土地价格。Hofmann(2001)通过对16个工业国家房地产价格与银行信贷关系的研究，发现它们之间存在着长期的发展关系，即银行信贷与房地产价格之间在长期上存在双向因果关系。袁志刚(2003＞从经济泡沫的理论岀发，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，模型给出行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中的重要作用。根据前人的研宄，木文认为房地产泡沬与金融支持存在密切关系。0前我国房地产金融主要以银行信贷为主，从我国房地产市场的运行过

4、程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。从房地产开发资金来源来看，自1997年一2011年，银行对房地产开发企业的贷款逐渐减小，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升，2011年分别达到了40.95%和42.98%。但实际上，企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中奋大约70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款。因此，我国房地产资金很大一部分都来自于银行贷款，银

5、行贷款的多少直接关系着房地产市场的发展与变化。二、金融支持与房地产泡沫的实证分析（-）房地产泡沫的指标选择衡量房地产泡沫的指标很多，本文选取衡量我国房地产泡沫的指标奋房地产投资增长率/GDP增长率、房价增长率/收入增长率、房地产贷款增长率/银行贷款增长率。数据主要选择自1997年一2010年的年度数据，所冇的数据来源均来自于以下网站:中经数据库、万得数据库中国统计年鉴。（二）综合泡沫系数的计算本文选取1997年至2010年的年度数据作为样本变量来研究我国的房地产泡沫系数的变化。设=（1+房地产投资增长率）/（l+GDP增长率），=（1

6、+银行对房地产信贷支持增长率）/（1+银行贷款总额增长率），=（1+房地产价格增长率）/（1+收入增长率）。这样设置的原因是消除增长率中负数值的影响，而增长率加上1表示的是以上年为基期,今年的指数值。因此房地产泡沫的合成系数为：。从图1可以看出我国房地产市场在2001年的泡沫系数比较人，从2002年开始，我国的房地产泡沫系数开始下降，2004—2005年开始反弹，之后震荡上昂，直至2010年陡然下降。图1:（三）房地产泡沫与金融支持的关系上文通过对引致我国房地产泡沫指标的选择合成了我国房地产泡沫的系数，那么我国房地产金融支持与我国房地

7、产泡沫系数冇什么关系呢，金融的过度支持会给我国的房地产泡沫带来什么影响呢？下文将构建关于房地产泡沫系数与城镇居民可支配收入和商业银行对房地产业贷款的多元冋归模型，设他们之间有如下的关系：。其中Ki表示房地产泡沫系数，li表示城镇居民可支配收入，Li表示商业银行对房地产业的贷款。根据上面的定义，商业银行对房地产业的贷款我们定义为:银行对房地产企业的贷款+自筹资金X70%。利用eviews冋归后得到方程结果如下：LnK=1.762-0.655*Lnl+0.273*LnL商业银行对房地产信贷的增长与房地产泡沫测度系数成正的相关关系充分说明了

8、商业银行在房地产泡沫的形成机理中扮演了重要的角色。在其它条件不变的情况下房地产贷款增长1%,房地产泡沫系数将增长0.273%，因此我国房地产泡沫的产生在很大程度上是一种在金融支持过度、货币供应量增加等因素推动下的现象。因