金融支持与房地产泡沫关系研究

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1、摘要房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需资金主要由金融机构提供，由此产生一个悖论：缺少金融支持房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。本论文选题正是立足于此背景，对房地产泡沫进行全方位研究。本文首先从泡沫和房地产泡沫的概念出发，给出定义并对其含义以及特征、产生原因进行细致的描述，从而使读者对房地产泡沫有一个清晰全面的认识。本文第二部分主要探讨金融支持与房地产泡沫之间的相互关系。首先，本文试图通过原理性的关系描述指出房地产市场与金融市场具有共荣共损、相互强化的共生性关系。在房地产市场上升时期，金融市场

2、信贷的扩张促使房地产泡沫产生和膨胀，在房地产市场崩溃时期，金融市场信贷的收缩将加速房地产泡沫的破裂，并引起房地产金融风险的爆发，甚至引发全社会的金融危机。其次，运用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置业者与房地产开发商的行为关系模型来推导出房地产价格与银行信贷量成正比例关系，银行信贷量的增加，也就是说金融支持的增加，是推动房地产价格上升的主要因素之一。最后通过引用Herring＆Wachter提出的银行对危机的短视、信息不对称、不正当的激励三种假说来解释银行低估房地产业信贷集中的风险而投放大量的房地产贷款的原因。确定房地产金融支持衡量指标与房地

3、产泡沫的检测方法是本文所探讨的另一主要问题。随着金融深化程度的加深，各种金融衍生工具的应用为经济活动提供了巨大的金融支持，房地产业的发展也不例外。房地产金融支持的种类包括银行贷款、证券融资、房地产信托、租赁融资等多种方式，各种方式在不同国家所占据的地位差异很大。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成，银行信贷贯穿于金融支持与房地产泡沫关系研究土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此把房地产贷款

4、额占银行贷款总额的比重、房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重作为房地产金融支持衡量指标；而货币供应量的增加和利率的降低，是房地产价格上涨的金融条件。反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。货币供给宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，房地产价格就会表现出一个强劲的上升势头．反之，则表现得比较低迷。因此，房屋平均销售价格与货币供给的相关关系也作为房地产金融支持衡量指标。利用我国近几年的相关数据计算得出上述几个衡量指标的分析数值，从而得出我国目前还没有出现金融支持过渡的结论．房地产泡沫检测方法的种类也很多。

5、大致可分为理论价格法、统计检验法、空置率修正法、预警指数法几种。理论价格法是从房地产泡沫的定义出发来衡量房地产泡沫。许多经济学家都采用这种方法来对本国的房地产泡沫进行检测。在理论价格法中，确定特定房地产在特定时期的正常合理的纯收益及确定正常合理的折现率是至关重要的。但对我国房地产泡沫进行估算时，除了上述两个要素确定困难外，我国目前转型发展的社会经济使房地产的现实价格常常难以反映市场的供求状况，这就使理论价格法的运用受到极大的限制。统计检验法的实质是利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进行统计分析。当房地产市场上无泡沫经济时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以

6、找到统计规律，而当泡沫经济存在时，由于泡沫经济使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。空置率修正法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。房地产同国民经济的各个领域关系密切，房地产泡沫的出现必然通过国民经济发展的一些指标显示出来。预警指数法能比较好地预警房地产的泡沫，并且能将房地产泡沫进行分级量化。为能充分反映房地产泡沫的程度，在选择衡量指标上本文遵循可操作性原则，并根据经验数据设定泡沫的指标值，主要选择

7、房价收入比、价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、国房景2摘要气指数几个指标作为衡量房地产泡沫的依据。房价收入比放映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比超过了一定的临界值，说明群体性投机行为己较为严重，房地产泡沫可能已经产生。房地产价格增长率与GDP增长率之比能反映房地产业的发展及房价的增长是否以宏观经济(GDP)增长为基础，反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。用房地产投资增长率与GDP增长率之比可以衡量房地产开发投资的增长快慢，判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产

8、投资过热现