房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究开题报告

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1、表1毕业论文（设计）开题报告论文题目房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究1论文立题依据1.1研究背景在世界城市发展的过程中，随着大量人口向城市的聚集，许多国家的城市都出现了不同程度的房地产价格的上涨，20世纪80年代以来，随着发展中国家城市化的进展，对外开放程度的加深，全球人均财富的增长，以及资本在全球范围内的流动，不仅发展中国家，甚至发达国家也出现了房地产价格的普遍上涨。房地产价格的快速上涨，不仅影响了普通民众财富水平以及福利水平的变化，更重要的是过快的房地产价格上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金融风险。中国政府于2004年开始对过热的房地产价格进行宏观调控，由

2、此房地产的泡沫问题成为全中国甚至全世界关注的焦点。从理论研究以及实践应用的角度看，对泡沫现象的研究是当代经济学研究的前沿课题，这一领域的理论研究尚在不断的完善中，有许多的问题处于探讨的过程中。而对房地产泡沫的研究无论是研究方法还是研究的总体框架，均借鉴了对资产泡沫尤其是金融资产泡沫的研究方法以及研究思路。1.2国内外相关研究理论1.2.1国内相关研究理论由于国内房地产市场数据系统开发较晚，一定程度上影响了对房地产泡沫的实证研究。目前文献还是主要集中在描述性分析上，大约在20世纪90年代中后期，国内才出现了对房地产泡沫的定量化研究。其中具有代表性的研究成果主要有：曹振良等人在

3、借鉴国外理性泡沫模型的基础上，分析了泡沫产生的原因：预期、投机、非理性和土地的虚拟资本性质等，并在研究房地产供求关系中加入价格预期，建立了一个带有价格双重预期的蛛网模型。在满足一定条件下，这个模型可以用来描绘房价泡沫形成及崩溃过程，他们得出结论：在房地产供给弹性大于需求弹性时会产生泡沫。洪开荣首先对比分析了房地产泡沫评估的收益还原法及其问题，然后提出了“市场修正法”的评估思路和基本的分析框架，其所提出的衡量泡沫的公式为：房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数。谢经荣等在其著作《地产泡沫和金融危机》中通过一个包括地产商和银行两方的资

4、本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将捉高泡沫的严重程度。同时把泡沫划分安全区、警戒区、危险区与严重危险区，并构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法，其指标体系分为三类指标：预示指标、指示指标和滞后指标。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-

5、level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve-3-李维哲、曲波提出了功效系数法对地产泡沫进行预警，通过计算综合预警系数，对地产泡沫的发生及变化程度做出判断，他们提出：通过计算一国综合预警系数，将其与地产泡沫发生国的综合预警系数进行比较，可以衡量该国地产泡沫的发生程度：通过计算一国不同时期综合预警系数值进行比较，可以反映出该国房地产经济的运行情况并进行动态跟踪监测，及时对房地产泡沫进行监测预警。他们以日本为例，对预警系统的有效性进行了实证检验。1.

6、2.2国外相关研究理论仅就国外而言，对房地产泡沫的研究主要有：野口悠纪雄首先提出存在地价泡沫，他运用土地的合理价格是地租的资本化原理，利用办公楼租金与楼房住宅租金的数据，直接计算了“收益还原地价”。并比较现实地价与理论地价的差异来衡量泡沫度：泡沫度=(现实地价-理论地价)／理论地价，结果发现，1987年时点的收益还原地价与现实地价之间相差甚远，东京的住宅用地与办公楼用地的现实地价，已经相当于实体经济模型预测的理论地价的约2倍。也就是说，1987年时点现实地价的大约一半是泡沫。中尾宏采用了更加洋细的收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格，他采用的公式为：不动产价格=纯收益／

7、(安全资产利率+风险补偿率-租会预期上涨率)，结果表明，东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。TokatoshiIto和Tokuo1waisako采用时间序列分析方法研究了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素，实证研究表明，股市涨跌在时间上领先于房地产市场，上升之后下跌的转折点的出现股市要早于地市；同时，研究发现银行的信贷水平是房地产价格决定中一个很关键的因素。银行对于房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力，并且前期的地价的上升程度对于本期的地价有强的解