房地产泡沫测度系数研究

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5、地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目的是为减少市场的波动提供依据。不置可否，波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。因此，目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。sO100一、房地产泡沫测度系数研究综述关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而

6、是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价

7、格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。二、房地产泡沫成因房地产泡沫是泡沫经济中最

8、常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性校首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；