房地产泡沫测度研究进展

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1、房地产泡沫测度研究进展（姚一帆城市与环境学院1200013238）摘要房地产泡沫测度研究是房地产市场研究的重点。在综合分析了国内外房地产泡沫测度研究的基础上，总结了现阶段房地产泡沫测度研究的主要特点以及我国房地产泡沫测度的研究状况。最后提出了对房地产市场泡沫基础理论和非理性泡沫模型的研究展望，认为中国房地产泡沫测度研究就加快对其理论探索，从借鉴国外、间接测度转变为结合国情、直接测度。关键词房地产泡沫；测度；理性泡沫；1引言从理论研究以及实践应用的角度看，对房地产泡沫的研究是当前经济学研究的热点。我国在上世纪90年代初期经历了房地产业的大起大落，近期的房地产价格居高不下也引发了房地产泡沫的猜测

2、。因为房地产业与国民经济和人民生活的紧密关系，使得房地产泡沫成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。如何冇效地应对房地产泡沫，也是值得深入探讨的课题。在房地产泡沫研究中，房地产泡沫的测度研究是一大难点。然而对房地产泡沫的测度研究乂是房地产泡沫研究的重要部分，能够量化泡沫程度，遏制风险源头、引导理性行为。目丽，这一领域的研究尚在不断的完善中，有许多问题尚处于探讨的过程中。近30年來，国际上关于房地产泡沫测度的研究发展很快，在相关理论、方法和实证研究上都取得了较大进展，而国内的相关研究也逐渐起步。现有房地产泡沫的测度研究主要使用三大类方法：指标法、统计法和模型法。本文在冋顾该领域的国内外研究成果

3、的基础上，对现阶段房地产泡沫测度研究特点做了归纳和分析，指出国内当前房地产泡沫测度研究存在的问题和不足，并展望将来的研究方向，以期为国内房地产泡沫测度研究有所裨益。2国内外研究综述2.1国外研究综述20世纪80年代以前，国外经济学者在分析资产泡沫时多以定性描述为主，且对泡沫现象的研究主要集屮针对股票市场。在20世纪80年代，随着“理性泡沫”概念的提出，针对泡沫现象研究的理论知识逐渐开始系统化，但对房地产市场泡沐的研究仍不多见(马紫薇，2014)o直到20世纪90年代以来，受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机及美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度、预警的研究逐渐增多，并开始受到关注

4、，引起了广泛的讨论，取得了较大的进展。目前，国际上关于房地产泡沫测度的研究主要可分为对泡沫存在性检验的研究、具体测度方法的研究、房地产泡沫成因研究及房地产泡沫与宏观经济形势的联系。2.1.1房地产泡沫存在性测度研究国外对房地产泡沫的存在性研究开始比较早。野口悠纪雄(1987)测度了口本房地产泡沫的存在性。BertrandM.Rehner(1999)分析了法国巴黎1984-1993年的房地产泡沫(谭文垦,2010)。Abraham等(1996)>Case等(2003)、Al1enC.Goodman等(2008)分别对美国房地产市场的投机泡沫进彳亍了测度研究。Wei-XingZhou,Didie

5、rSornette(2003,2008)对拉斯维加斯房地产泡沫进行了分析。Kvung-HwanKim(2004)对韩国房地产泡沫进行了测度研究。2.1.2房地产泡沫的测度方法研究野口悠纪雄(1987)提出通过收益还原价格对房地产泡沫进行测度。西村清彦(1990)采用对全日本城市地价进行指数分析的方法，测度了日本房地产泡沐。Wong(1998)以泰国地产泡沫为背景构建了一个动态模型，展示了在经济过热时期，房地产商预期和居民预期Z间的相互作用产生的“群体行为”在房地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Case和Shiller(2004)运用自行构建的房价指数，与1985年以來美国的房价泡沫相拟合，

6、得出结论：房价收入比、按揭贷款利率、房屋开工率以及就业人数等因素是判定房价是否存在泡沫的基础，并以此来预测未来的房地产价格走势oHott和Monnin(2008)基于租房与买房Z间的非套利条件来构建租金模型，同时运用供求模型对美国、英国和荷兰等国的住房基础价格分别进行估计,并将得出的估计值与实际观察到的房价相比较,曲此衡量这些国家存在的住宅价格泡沫。出此可总结得出，国外主要实行的方法即指标法和模型法。指标法包括房价收入比、房屋空置率等指标指示；模型法包括收益还原价格法、市场比较法等。2.1.3房地产泡沫影响因素研究KazuoSato(1995)研究了仃本房地产市场供求关系，认为房地产泡沫是由

7、于房地产价格的上涨预期引起的。BertrandM.Rehne(1999)研究指出巴黎1984-1991年的房地产泡沫主要是投机性交易与供给的非弹性之间的矛盾引起的。Ofek等(2003)>Hong等(2006)和EdwardL.Glaeser(2008)通过研究房地产价格与房地产供给Z间的关系，指出在房地产供给弹性较小的市场中，容易产生房地产泡沫，印证了BcrtremdM.Rehne的研究。NaiJiaLee