房地产泡沫测度研究

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1、房地产泡沫测度研究纱梁爽作者简介：梁爽建设部政策研究中心博士。丁匕项目得到建设部政策研究中心青年基金课题资助，在此表示感谢。［摘要与告白］由于北京市经济的快速增长、城镇化进程加速，居民收入增加，人民币升值预期，流动性过剩，首都的特殊地位及奥运经济等客观原因，北京住房需求较旺。2004年以后，土地供应量明显下降，2006年以来商品住房供应量下降，加剧供需矛盾，2005年以来价格上涨幅度较大。房价上涨并不等于房地产泡沫，应用指标法，对北京市房地产泡沫进行测度分析，笔者的判断是：对比全国整体状况，北京房地产市场处

2、于过快发展状态，2006年开始出现泡沫倾向，但远没有出现严重的泡沫，口前北京的购房市场仍然是由真实的住房需求支撑。只要调控政策得当，有效控制当前的房价过快上涨，北京房地产市场仍会保持健康的发展态势。ResearchonMeasurementofRealEstateBubble:aCaseStudyofBeijingCityLiangShuangAbstract:Becauseofobjectivefactorssuchasrapideconomicgrowth,urbanizationacceleratio

3、n,incomeincrease,expectationonKMB'sappreciation,liquidityexcess,thecapital"sdistinguishingstatusandtheOlympicseconom'seffect,etc-,thehousingdemandinBeijingisverystrong・Suppliesoflandandcommercialhousinghavebeendecreasingsince2004and2006respectively.Thegapb

4、etweensupplyanddemandfurtherenlarged・Thepriceofrealestateroselargelyafter2005.Therisingofrealestatepriceisn"tequaltobubble・Byusingindexmeans,therealestatebubbleofBeijingwasmeasuredandtheconclusionreachedasthefol1owing:contrastingwiththewholecountry,thereal

5、estatemarketofBeijingisinarapiddevelopmentsituation,andthebubbletrendhasappearedsince2006,butitdidn"tpresentseverebubble,housingmarketofBeijingaremainlysupportedbyrealhousingdemandnow.Withproperpolicycontrol,therapidriseofrealestatepricecanbeefficientlycon

6、trolledandtherealestatemarketofBeijingwillmaintainahealthydovelopmenttrend・一、房地产泡沫概念及当前我国滋生房地产泡沫的条件1•房地产泡沫概念现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资木增长和实业部门成长，金融证券地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现彖”。金徳尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》屮说，“泡沫状态”不太严格定义为，一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上

7、升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主——只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产牛盈利能力不感兴趣。随着涨价常'常'是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣”时间比泡沐状态长些，价格、生产和利润上升比较温和，接着就是以暴跌(或恐慌)形式岀现危机，或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里兹给泡沫经济的定义更加简洁(Stiglitz,Joseph,1990)：如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素乂不能调整价格，那么就存在

8、着泡沫。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。套用《新帕尔格雷夫经济学大词典》中的定义，房地产泡沫一般是指由于投机等因索，导致房地产的价格在一个连续的过程中急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格上涨的预期，大量的新买者进入市场，随着价格的上涨和投机资木的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实休价格，由此导致房地产的泡沫。由丁•房地产价格的无节制持续上涨，使土地资产和房地产价格严重