区域性房地产泡沫测度研究

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1、区域性房地产泡沫测度研究-------对北京、上海、深圳、天津、重庆的实证分析虞晓芬基金项目：浙江省自然科学基金（项目编号702042）。虞晓芬(1965-)，女，浙江鄞县人，浙江工业大学经贸管理学院教授。章嫦华（浙江工业大学杭州310032）摘要：本文在对国外有关房地产泡沫测度理论与模型比较分析基础上，结合我国实际，建立了基于供求关系的泡沫测量模型，并利用1995——2004年北京、上海、深圳、天津和重庆的经济数据和中房住宅价格统计资料，进行了实证分析。研究结果表明，1996年-2003年除北京外其他

2、四大城市房价增长与经济基本面基本相协调，但在2004年除深圳外其余四大城市房价泡沫水平全面上升，尽管房地产泡沫还未达到非常严重的程度，但需引起各方的高度重视。关键词：房地产泡沫测度EvaluationofRegionalRealEstateBubble-------AnEmpiricalAnalysisofBeijing,Shanghai,Shenzhen,TianjinandChongqingYUXiao-fen,ZHANGChang-hua（Management&TradeCollege,Zheji

3、angUniversityofTechnology,Hangzhou310032,China）Abstract:Basingonacomparativeanalysisofforeigntheoriesandmodelsofrealestatebubbleevaluation,combiningwiththecurrentsituationinChina,thispaperestablishesanewmodelinviewoftherelationshipbetweensupplyanddemand.

4、Anempiricalanalysisismadeontheeconomicdataand“Zhongfang”housingpricesofBeijing,Shanghai,Shenzhen,TianjinandChongqingfrom1995to2004.Theauthorsfindthat,from1996to2003,thepricegrowthsintheabovementionedcitiesexceptforBeijingmainlycoordinatewitheconomicfunda

5、mentals,butin2004,exceptforShenzhen,thebubblelevelsofalltheotherfourcitiesrosecompletely.Thoughthebubbleisnotyetveryserious,itcallsforenoughattention.KeyWords:realestate,bubble,evaluation12近年来，随着一些城市住宅价格快速攀升，国内房地产市场是否存在泡沫的争论日趋激烈。但遗憾的是各种观点都是基于房地产市场现象得出的定性

6、判断，并没有给出系统的定量研究结果。本文在广泛查阅国外文献的基础上，利用北京、上海、深圳、天津和重庆五个城市的经济数据和中房住宅价格统计资料，运用计量模型，估计了在现有的城市经济发展状况下住宅应有的基值价格（Fundamental），并通过与实际房价的比较，测算了泡沫在住房市场价格中所占的比重，研究结论为正确判断当前房地产市场存在问题提供了理论依据，有一定理论与现实意义。一、文献回顾理论界普遍认为，在理性预期(RationalExpectation)及效率市场的假设下，资产市场价格会遵循价格基值，当市场

7、价格偏离基值，即称为泡沫现象。Hamilton(1986)认为价格泡沫可直接定义为市场实际价格与基值的差距。王子明(2002)则认为泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定价格）的非平稳性往上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。因此，泡沫定量测度的核心问题是基值（Fundamental）的确定，基值与现行价格的差即为泡沫。目前国际上对基值的测算有两大思路：一是基于收益还原价值角度确定基值。Hamilton（1986）从预期未来资产现值与收益折现

8、的角度导出资产价格、基值与泡沫三者之间的关系，得出基值是预期未来资产收益的折现值，代表资产本身的基本价格。日本学者野口悠纪雄(1989)基于同样的认识，运用公式L*=n[aR-（r+s）B]/（r+t）研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异L为每平方米地价，n为容积率，B为单位建安成本，r为安全资产收益率，a为可能出租的面积率，R为每平方米建筑面积的出租费，t为土地固定资产税的有效税率，s为房屋固定资产税的有效税率。