【论文】房地产泡沫：评价与测度

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1、房地产泡沫：评价与测度——基于重庆市的实证研究摘要：本文根据可比、实用与易得性，建立了我国房地产泡沫测度的一整套综合指标评价体系，包括指标的选取、标准的建立、综合泡沫度的合成与测算，并对重庆市的房地产市场是否存在泡沫进行了实证分析，这为我国房地产泡沫的预防与控制提供了理论基础。关键词：房地产泡沫；指标体系；测度；重庆；实证随着重庆市整个经济的快速发展，尤其是在重庆“直辖”的背景下，1997年以来，重庆市的房地产市场呈现蓬勃发展的趋势。2007年6月，重庆被批准成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”后，房地产价格更是极具飙升。有人据此认为，重庆的房地产市场存在着泡沫。那么，

2、重庆房地产市场是否存在着泡沫？应选取什么样的指标评价体系来度量泡沫的大小？国内外学者提出了许多房地产泡沫评价指标，部分指标在理论上很有说服力，但指标的数据采集有困难，或者指标在地区间的可比性差，从而降低了这些指标的实用性，本文从可比、实用与易得性的角度，建立了我国房地产泡沫测度的一整套综合指标评价体系，包括指标的选取、标准的建立、临界值的确定、区间的划分、综合泡沫度的合成与测算，并对重庆市的房地产市场是否存在泡沫进行了实证分析。1我国房地产泡沫测度的指标选择根据影响房地产价格的各因素最终都要归结为供给、需求及价格三大核心因素。所以，本文从供给、需求、价格三个方面考虑，选择

3、以下指标来测度我国的房地产泡沫。(1)供给类指标供给类指标主要监测供给是否过度，是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济状况进行比较，主要指标有：房地产投资额占GDP的比重、房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重、施工面积与竣工面积之比。第一个指标：房地产投资额占GDP的比重此项指标是直接反映在国民经济中各行业投资结构是否合理，房地产投资扩张是否过度的基础性指标。现阶段，适度的房地产投资增长率有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，一方面会使其他行业投资减少，使经济结构失衡，不利于整个国民经济的协调发展；另一方面，还会使房屋供给过量而闲置积压，造成资源浪

4、费。从表1可以看出，重庆房地产投资在1997-2007年十一年间，年均复合增长率为28.8%，而同期的GDP年均复合增长率为11.7%，表明重庆市的房地产发展呈现十分活跃的状态。此外，重庆的房地产开发投资额占GDP的比重保持逐年上升，2007年度，甚至达到重庆市GDP的20.7%，表明房地产行业在重庆整个的经济发展过程中，其经济支柱地位愈来愈明显，且2003年以来，房地产投资占总GDP比例明显高于平均水平，显示出房地产开发投资趋热的态势。表1重庆市房地产开发投资额占GDP的比重年份GDP（亿元）GDP增长率（1）房地产投资(亿元)房地产投资增长率（2）房地产投资占总GDP

5、比重(%)1997136011.0%67.531.0%5.0199814418.4%97.344%6.8199914927.6%112.515.6%7.5200016038.5%139.724.2%8.7200117669.0%196.740.8%11.12002199010.3%245.925.0%12.42003227311.5%327.933.3%14.42004269312.2%405.123.5%15.02005307011.5%517.727.8%16.92006349212.2%629.621.6%18.02007411215.6%849.935.0%20.

6、7年均复合增长率11.7%28.8%期望值12.45方差25.96标准差5.09注：GDP增长率按不变价格计算资料来源：重庆统计各年年鉴及2007年统计公报第二个指标：房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重这一指标反映社会总投资在房地产业的聚集程度，此项指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，也是房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。近年来，我国房地产业投资所占比重逐年提高，这样，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。从表2可以看出，房地产开发投资额／固定资产额几乎是逐年增加的，从1999年

7、起均在20％以上，尤其是在2007年，该比例达到26.9％。表2重庆房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重年份固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产与固定资产比例（%）199737167.5018.2199849897.3019.51999563112.5020.02000656139.7021.32001802196.7024.52002996245.924.720031269327.925.820041622405.125.020052006517.725.820062452629.625.7200731626