房地产基本制度与政策-房地产交易管理制度

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1、第19讲房地产交易管理房地产交易管理制度与政策(上)一、内容提要：1、房地产交易管理2、房地产转让管理3、商品房销售管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理制度、政策的掌握程度考试基本要求：掌握：房地产交易的基本制度，房地产转让管理，商品房预售管理，商品房现售管理，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同示范文本的主要内容。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、《中华人民共和国房地产管理法》；2、建设部令第96号《城市房地产转让管理规定》；3、建设部《

2、城市房地产中介服务管理规定》；4、建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》；5、建设部第131号令《城市商品房预售管理办法》；6、建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)。内容辅导：一、房地产交易管理（一）房地产交易的概述1988年建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中，第一次对房地产交易有了明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均

3、属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。例题：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括()。（2002年经纪人试题）A．房地产转让B．房地产开发C．房地产抵押D．房地产权属登记E．房屋租赁答案：ACE解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。（二）房地产交易的原则房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用

4、等原则。（三）房地产交易中的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度，房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。1、关于房地产成交价格申报制度：法律、法规依据：《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。”2001年8月建设部令第96号修改发布的《城市房地产转让管理规定》(以下简称《转让管理规定》)中也规定：（1）“房地产转让当事人在房

5、地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；（2）"房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估"；（3）“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。以上规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，也表明如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。2、关于房地产价格评估

6、制度：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”3、关于房地产价格评估人员资格认证制度：《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员”。“房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资

7、格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”例题1：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有()。（2002年经纪人试题）A．经济适用住房只售不租制度B．房地产经纪人职业资格认证制度C．房地产价格申报制度D．房地产价格评估制度E．房地产价格评估人员资格认证制度答案：CDE解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是《城市房地产管理法》规定

8、的房地产交易基本制度。例题2：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A、基准地价B．标定地价C．各类房屋的重置价格D．各类房屋的抵押价格E、各类房屋的租赁价格答案：ABC解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的，同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。（四）房地产交易的管理机构及其职责房地产交易管理