房地产交易管理制度与政策

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1、房地产交易管理制度与政策——全市房管系统行政执法培训教案房地产交易管理概述房地产交易管理的概念房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。《城市房地产管理法》规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易中的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度：房地产价格评估制度房地产成交价格申报制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产交易管理机构是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。房地产交易的管理机

2、构及其职责房地产交易机构的主要任务：对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；为建立房地产市场预警预报体系，为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为宏观决策和正确引导市场发展服务。重点学习以下几方面的内容：房地产转让管理房地产抵押管理房屋租赁管理商品房销售管理房地产转让房地产转让概念《城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

3、《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让的分类根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产可

4、分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖﹑房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与﹑继承等行为。房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。③同时规定应按照出让合同约定已经支付

5、全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。办理房地产转让的程序2000年10月份实行产权市场“一体化”办公以来，办理交易手续一个窗口收件、一个窗口收费、一个窗口发证，内部封闭运作。具体程序为：受理——初审——复审——审批——缮证——交费、发证——归档。房地产转让当事人持相关手续到我处交易科进行申请，进行查档、取图、缴纳契税等工作。证件齐全，符合转移登记条件的，予以受理

6、。目前，整个转让程序需要10个工作日。我处工作占用受理——初审2个环节，共4个工作日。产权处复审——审批——缮证——交费、发证，共6个工作日。房地产转让收取的证件建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件：房屋权属证书房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）房地产转让合同以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让房地产抵押房地产抵押的概念《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）中规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵

7、押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。国家实行房地产抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产抵押条件《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于