戴德梁行-常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-78页

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1、常州篦箕巷惠商地块市场研究报告谨呈常州御源房地产有限公司2006．11Private&Confidential戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司目录前言1.宏观市场分析1.1宏观环境分析………P61.2经济概况………P7—P81.3城市居民生活水平………P9—P131.4未来的发展和规划目标………P132.常州市未来交通规划2.1高架道路规划………P14-P162.2轨道交通规划………P17-P193.常州市商业市场分析3.1常州商业市场现状………P20-P504.常州核心商圈及项目周边交通现状

2、4.1常州核心商圈主要公交线路和站点………P51-P544.2常州核心商圈机动车停车情况分析………P55-P568.常州商业未来发展8.1常州未来商业整体规划………P79-P85常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-目录11.项目周边历史文化因素的挖掘11.1项目周边历史文化元素及典故………P117-P11911.2项目历史文化元素的运用建议………P119-P12112.常州市住宅市场宏观环境分析12.1经济环境分析………P122-P12512.2城市规划………P125-P12612.3人口环境

3、分析………P127-P12813.常州市住宅物业市场分析13.1住宅物业市场综合分析………P12813.2住宅物业市场供应分析………P12913.3住宅物业市场价格分析………P129-P13113.4住宅物业细分市场分析………P131-P13413.5住宅物业区域市场分析………P134-P13615.住宅市场相关市场指标分析………P157-P15816.常州住宅市场未来预测16.1住宅市场未来主要分布区域………P15916.2住宅市场未来供应量预测………P160-P16116.3住宅市场相关市场

4、指标预测………P161-P163常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-目录18.项目概况18.1项目区位………P202-P20418.2项目经济技术指标………P20419.项目SWOT分析19.1优势………P204-P20519.2劣势………P20519.3机会………P205-P20619.4风险………P206常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-前言背景我行受常州御源房地产有限公司委托，为常州市篦箕巷惠商地块的开发进行市场研究及项目定位。其目的是结合地块特征及周边环境提出物业的定位及营运方案，

5、以求获得投资收益最佳化。目标对常州市篦箕巷惠商地块物业的市场性及其可行性进行评价，提出物业的潜力与趋势；结合地块具体特征及周边区域竞争特性，拟定本地块物业的定位方案，力争土地资源最佳利用和最大盈利性与操作性。研究框架针对本项目，我行的分析框架如下:常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-1宏观市场分析1.1宏观环境分析常州地处长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡共同构成苏锡常都市圈。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，全市水网纵横交

6、织，连江通海，有着十分优越的区位条件和便捷的交通条件。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，2005年全市户籍总人口351.6万人，常住人口410.98万人。户籍人口2001年到2005年间增长10.1万人，年均增长率为7.3‰。2005年常州市常住人口达410.98万人；与2000年相比增加33.4万人，增长8.8％，年平均增加6.7万人，年平均增长1.7％。目前在常州居住半年以上的外来人口达78.3万人，比2000年增加18.5万

7、人，增长31.0％。外来人口占常住人口的比重为19.0％，比2000年提高了3.2个百分点，在全市新增的常住人口中，外来人口占57％。数据来源：历年《江苏统计年鉴》图1.1.1常州市历年户籍人口常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-1.2经济概况1.2.1产业结构表1.2.1常州市三次产业结构构成单位：亿元年份GDP第一产业第二产业第三产业2001672.947.11380.76245.032002760.648.84431.5280.262003901.4247.18520.25333.992

8、0041100.6151.24647.7401.6720051302.2156.5795.3450.4数据来源：历年《江苏统计年鉴》数据来源：历年《江苏统计年鉴》图1.2.1常州市产业结构变化比较图2005年常州市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元。从三次产业看，第一产业增加值56.5亿元；第二产业增加值795.3亿元；第三产业（服务业）增加值450.4亿元。三次产业结构为4.3﹕61.1﹕34.6，产业结构呈明显的“二、三、一”模式。常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-72-1.2.2投资