房地产项目风险管理研究

《房地产项目风险管理研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产项目风险管理研究摘要：随着我国经济社会的快速发展，人民的物质生活水平不断提高，对住房的需求也不断增加，在这样的社会背景下，房地产行业得到了前所未有的发展，在国民经济发展占据着越来越重要的作用，房地产也成为了我国的支柱产业之一。但是，房地产行业具有综合性、专业性、技术性等特点，其自身发展受社会环境、宏观经济、技术发展等多方面因素的影响，整体包括较多的不确定性，风险很高。因此，如何加强房地产项目的风险管理，也是当前房地产行业发展中亟待解决的问题。本文将房地产项目风险管理的理论与实践相结合，对当前的风险管理方法进行了详

2、细的分析与研究。关键词：房地产项目；风险管理；研究0前言房地产行业是一个高投入、高回报、高风险的行业，国家的宏观政策环境、人民的收入水平、建筑技术的发展都直接影响到行业未来的发展方向。当前我国的房地产投资不断增加，局部地区出现发展过热的情况；并且全国空置商品房面积过高，房地产价格上涨过快；房地产行业过度依赖银行信贷，房地产企业自身负债居高不下等。这些问题都给房地产行业的发展带来了很多风险，在这样的发展环境下，房地产项目的风险管理就显得尤为重要。71房地产项目风险管理概述1.1房地产项目概述房地产开发的概念有狭义与广义之

3、分狭义的房地产开发仅指土地开发，而广义的房地产开发则包括土地开发与房屋建设的全过程。本文所要讨论的即是广义的房地产开发，包括项目方案设计、征地拆迁、房屋施工管理、竣工验收的所有过程。房地产项目是一种影响因素众多的施工建设项目，具有不可移动性、唯一性、投资规模大、开发周期长、开发环节涉及面广等一系列特点，这些特点也提高了房地产项目的不确定性，增加了出现项目风险的几率。房地产开发的程序主要包括：（1）立项决策，通过详细的市场调查确定项目建设的具体内容。（2）土地所有权的获得，确定准确的建筑用地红线图。（3）项目建设方案的确

4、定，建筑施工的各类前期准备工作。（4）建筑施工阶段，通过专业的施工管理保证设计方案的完成。（5）房屋销售工作，加强宣传，及时回收资金。1.2房地产项目风险管理概述7房地产项目风险管理是指开发商借助科学的风险管理理论，通过先进的技术与方法对房地产项目的风险因素进行识别与评估，采用科学的方法对各类风险项目进行应对与监控的管理手段。与其他的风险管理相比，房地产项目风险管理具有不确定因素多、投资规模大、设计领域多等特点，这也极大得增加了风险管理的难度。房地产项目风险管理的主要目标是运用科学的管理控制手段，减少和预防项目风险，降

5、低项目风险损失，保证项目的顺利完成。损失前目标与损失后目标是房地产项目风险管理的两个重要方面，分别起到预防项目风险以及降低风险损失的作用。房地产项目风险管理的过程与其它风险管理相似，主要包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监视和控制等。在房地产项目的风险管理中，由于房地产项目的影响因素众多，不确定性较高，风险分析是整个管理过程中最复杂的环节，需要建立科学的风险评估与分析方法，对项目风险进行定性与定量分析。1.3房地产项目风险管理理论房地产项目风险管理理论包括房地产项目风险识别、房地产项目风险评估、房地产项目风险应对、

6、房地产项目风险监控等四个方面。7（1）房地产项目风险识别是对房地产项目风险进行分解、细化的阶段，是整个风险管理的基础，风险识别工作出现误差就会影响到风险评估以及风险应对措施的实施；当前风险识别的依据包括项目规划、风险管理规划、风险类型、影响因素等。（2）房地产项目风险评估是对项目风险进行估计与评估的过程，并根据评估结果对不同的风险项目进行优先排序，以指导后续的应对及监控工作。（3）房地产项目风险应对即是对项目风险进行综合性处理的过程，当前的风险应对通常采用风险规避、风险转移、风险预防、风险抑制、风险自留等方式，通过科学

7、的手段降低项目风险对项目建设的威胁，保证房地产项目的顺利完成。（4）房地产项目风险监控是对项目风险的识别、评估、应对进行综合性监督与管理的一项流程，对于风险管理目标的实现有着重要意义。风险的跟踪报告与调查、风险的重新评估都是风险监控的重要方法。2案例分析2.1项目概述某房地产项目为商业地产和住宅的综合体，项目总用地面积284050平方米。可建设用地212510平方米，其中，商业用地可建设用地面积29320平方米，住宅用地可建设用地面积183190平方米。城市公共用地面积71540平方米，其中，市政道路用地36920平方

8、米，城市公共绿化用地34620平方米。本项目地块基本呈四边形，如图1。本项目总投资12.1亿元，投资回收期为3.4年，总投资收益率13.79%。2.2项目的风险识别7通过对本项目是市场分析、政策分析以及经济分析，结合房地产项目风险识别的方法与步骤，本项目所采用的风险识别方法主要包括以下几个步骤：（1）联系财务部、项目部、后勤部、建