房地产开发项目风险管理研究

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1、房地产开发项目风险管理研究山东德建集团有限公司山东253000摘要：房地产开发项目具有风险高、周期长、过程复杂，而房地产项目成败不仅影响企业自身，而且影响老百姓的利益。许多企业面对突如其来的风险束手无策，造成巨大损失甚至倒闭，同时给自身给社会带来巨大了浪费。因此深入对房地产开发项目的风险管理研究是一个颇为急切的课题。关键词：房地产开发；项目风险；管理.1八—刖目随着市场的日益规范和国际化，我国房地产企业面临的外部环境越来越复杂，不确定因素与H俱增，竞争H趋激烈。在这种背景下，房地产企业为获取持续竞争优势，降低风险，也意识到对项目进行风险管理。但是大多数房地产企业对项目

2、风险管理存在理解片面和实际操作模糊的误IX，而且项目风险管理的实施也缺乏计划性、科学性和系统性。认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。一、房地产开发项目的含义及特点1、房地产开发项目的含义房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目周期较忪，一般含四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项

3、目租售阶段。2、房地产开发项目的特点房地产开发项目与其他投资项目相比兵有投资规模巨大、开发周期讼、受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制显著等特点。这些特点决定了房地产项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。因此，为了尽可能减少开发项0的顺利开展的阻碍以及维持项0的利润水平，识别风险、评估风险以及应对风险是0前房地产开发企业内部管理中的必要内容。二、房地产开发项0风险管理的过程与方法1、项S风险识别(1)风险识别的关键点及影响因素从房地产开发程序中，归结起来的工作、可交付成果和费用可以看出，主要风险关键点：项0启动阶

4、段可交付成果的正确性及可行性研究报告项0综合评价的正确性；产品定位准确度；环境评估的准确性；可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性；规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性；项0歼发资金与项0规模、开发节拍是否匹配；项0营销定位和项0产品实施中成本、质量、进度0标及绩效0标协调协调度；项目闭队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项0团队的需求；地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配;项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的

5、相匹配；执行组织、项0团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。(2)风险识别的方法在项0风险识别过程中，必要的一些工具与方法还是不可少的，充分利用这些工具与方法不但可提高识别风险的效率，而且操作规范，不容易产生缺漏。运用的工具和方法有以下几种：头脑风暴法、检查表法等。当然，在其它项0实际运用中，流程图法以及SWOT分析法也常被人使用。2、项S风险估计与评价在项目风险识别后我们所需要做的是对这些已被识别的风险进行项目风险评价。通常来说，项0风险评价包括风险估计与风险评价两方面的内容。(1)风险估计项目风险估计是指在对各风险事件发生概率进行估计的基础上，估

6、计各风险事件的影响结果。0前实际在用的风险估计的主要方法为概率统计法。在概率统计方法中又有两种：一种客观概率，客观概率是用统计的方法，根据人量试验进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，此方法主要用于确定型风险估计。另一种方法是主观概率，由于在实际工作中，所遇到的事件经常是将来发生的，是很难计算出客观概率，但由于决策的需要，又必须对事物出现的可能性进行必须的估计，于是就会召集有关各方面的专家对相关事件的概率做出一个合理的估计，该方法主要用与那些不确定类型的风险估计。(2)风险评价风险评价是对风险及可能引起的影响的全面评估。风险评价是在风险识别基础上，运用各种管理科学技

7、术，采用各种定量和定性相结合的方式，最终估计风险的大小，并评价风险可能带来的影响或损失。第一，选择风险分析使用的投资项B的经济评价指标。第二，列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所奋因素中最为不确定的，冋吋将苏余因素假设为是确定因素。第三，分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，对每一个值确定其概率，列出概率分布表。第四，根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项0的风险人小和盈利的把握程度。三、规避房地产开发项0风险的对策1、风险转移风险转